Quy định về đất chuyên dùng & thổ cư mới nhất (Tổng hợp)

Đất chuyên dùng & thổ cư có phải đều cùng một loại đất theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành? Nếu có hoặc nếu không thì người sử dụng đất cần lưu ý những điều gì? Bài viết sau chúng tôi sẽ giải đáp tất tần tật những gì liên quan đến vấn đề này. Mời các bạn cùng theo dõi nhé.

1/ Đất chuyên dùng & thổ cư có phải là một?

Luật đất đai mới nhất hiện nay không có quy định cụ thể về khái niệm đất chuyên dùng và đất thổ cư là như thế nào. Việc xác định đất mà bạn đang sử dụng thuộc loại đất gì thường dựa vào các loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, cho thuê đất, giấy tờ liên quan khác... được nêu rõ tại Điều 11 Luật đất đai 2013.

1.1/ Điểm giống nhau

Đất chuyên dùng và đất thổ cư có một vài điểm chung như sau:

• Đều thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định.
• Là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.
• Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật. Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ.
• Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật.
• Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

1.2/ Điểm khác nhau

	Đất chuyên dùng	Đất thổ cư
Khái niệm	Là loại đất phi nông nghiệp được sử dụng vào nhiều mục đích đặc biết khác nhau.	Đất thổ cư hay còn gọi theo cách truyền thống là đất ở. Là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ khác.
Phân loại	Đất chuyên dùng bao gồm: - Đất xây dựng trụ sở cơ quan - Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh - Đất xây dựng các công trình sự nghiệp bao gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác. - Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản, đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. - Đất sử dụng mục đích công cộng, bao gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thông đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng; khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông, đất chợ, đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác. - Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng. - Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, hỏa táng. - Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng.	Đất thổ cư bao gồm: - Đất ở tại nông thôn. - Đất ở tại đô thị.

Như vậy, có thể kết luận được rằng đất chuyên dùng không phải là đất thổ cư. Đây là 2 loại đất khác nhau dựa trên quy định về đất đai hiện hành. Có thể hiểu đơn giản là đất chuyên dùng gồm đất xây dựng công trình công nghiệp, khoa học kỹ thuật, hệ thống và không được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở. Còn đất thổ cư là đất ở và người sử dụng đất được phép xây dựng công trình nhà ở hoặc công trình phục vụ khác.

Người sử dụng đất nên xác định loại đất mà mình sở hữu ngay từ đầu để khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng, làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ đảm bảo theo đúng quy định. Mỗi loại đất đều được quy định sử dụng cho những mục đích riêng nhất định. Ví dụ như đất nông nghiệp không thể xây dựng công trình nhà ở trên đó. Nếu muốn thì phải thực hiện xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra còn phải đóng thêm phí chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở.

2/ Quyền và nghĩa vụ khi sử dụng đất chuyên dùng theo quy định

Khoản 2 Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
• Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.
• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự.
• Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.

3/ Đất chuyên dùng & thổ cư có bị thu hồi không?

Căn cứ theo quy định của Luật đất đai 2013 thì các trường hợp bị thu hồi đất bao gồm các trường hợp như sau:

• Về việc Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai có thể liệt kê vài trường hợp cụ thể là:
• Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
• Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất.
• Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.
• Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
• Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm.
• Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm.
• Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành.

Về việc Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm một số trường hợp như:

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất.
• Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.
• Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
• Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn.
• Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
• Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.

Tóm lại, đất chuyên dùng & thổ cư nếu nằm trong diện bị thu hồi theo quy định trong Luật đất đai thì sẽ bị thu hồi như các loại đất khác. Người sử dụng đất nên thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Các trường hợp vi phạm chắc chắn sẽ bị xử lý tùy thuộc vào mức độ.

4/ Đất chuyên dùng & thổ cư có được bồi thường khi bị thu hồi?

Về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

• Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
• Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
• Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (Tham khảo thêm tại bộ Luật đất đai 2013)

Tóm lại, nếu đất chuyên dùng & thổ cư đủ điều kiện được bồi thường theo quy định của Luật đất đai thì sẽ bồi thường. Còn vấn đề là được bồi thường về đất hay được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại thì Luật đất đai cũng đã quy định đầy đủ.

Lấy ví dụ về trường hợp Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở (đất thổ cư): Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

• Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.
• Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.
• … (Tham khảo thêm tại Điều 79 Luật đất đai 2013)

5/ Đất chuyên dùng xây nhà ở có đúng quy định?

Về câu hỏi này, khi tìm hiểu về khái niệm của 2 loại đất là đất chuyên dùng và đất thổ cư thì bất cứ ai cũng có thể xác định được có thể xây dựng nhà ở trên đất chuyên dùng được hay không. Ở đây, cần phải nhấn mạnh lại rằng, đất chuyên dùng không được sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở như đất thổ cư. Vì vậy, đây là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và cá nhân, hộ gia đình sẽ bị xử lý như sau:

• Trường hợp 1: cá nhân, hộ gia đình được cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Song song đó phải đóng một khoản tiền theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BXD.
• Trường hợp 2: xây dựng nhà ở trên đất chuyên dùng là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm. Khi đó, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất theo quy định tại Điều 64 Luật đất đai 2013 đã nêu rõ.

6/ Kinh nghiệm mua đất chuyên dùng & thổ cư đảm bảo pháp lý

Trong lĩnh vực bất động sản nói chung, pháp lý dự án đóng vai trò vô cùng quan trọng khi thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Nó cũng gắn liền với quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Trong trường hợp, khi mua đất chuyên dùng & thổ cư thì một số vấn đề cần lưu ý như sau:

• Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án: hồ sơ pháp lý phải luôn đi cùng với một dự án bất kỳ khi mua bán. Thông qua đó người mua sẽ xác định được tính pháp lý của dự án. Từ đó đưa ra quyết định được chính xác, an toàn hơn.
• Chỉ mua đất có sổ: sổ đỏ, sổ hồng là các loại sổ đất cũng nằm trong hồ sơ pháp lý. Nhưng sổ đất có giá trị pháp lý tương đối cao so với các loại giấy tờ khác. Vì vậy, người mua phải chú ý kiểm tra thông tin kỹ lưỡng trên sổ đất.
• Mua đất chuyên dùng & thổ cư có sổ riêng: mặc dù đảm bảo về mặt hồ sơ pháp lý nhưng vấn đề sổ chung cần phải hết sức thận trọng. Đất thuộc sở hữu chung của nhiều người thường khá phức tạp và người mua dễ vướng vào tranh chấp khi mua bán. Vậy nên hãy yêu cầu chủ sở hữu đất thực hiện thủ tục tách sổ trước khi tiếp tục trao đổi. Nếu không được, hãy tránh xa giao dịch này để hạn chế gặp phải rủi ro không đáng có.
• Chú ý về hợp đồng mua bán: hợp đồng mua bán cũng là một trong những văn bản pháp lý quan trọng khi mua bán nhà đất. Hợp đồng mua bán phải bằng văn bản có công chứng và quy định các điều khoản rõ ràng, chi tiết. Tuyệt đối không chấp nhận hình thức hợp đồng viết tay vì không có giá trị về mặt pháp lý nữa. Nếu chủ quan, người mua thường dễ gặp nguy cơ mất trắng và không đòi lại được quyền lợi chính đáng trước pháp luật một cách tốt nhất.

Như vậy, với những kinh nghiệm này, bạn có thể xác định được tính pháp lý của đất chuyên dùng & thổ cư đang cần mua một cách nhanh chóng, hiệu quả. Ngoài ra cũng không quên tìm hiểu thông tin khu đất, vị trí, môi trường sống xung quanh, phong thủy, thông tin quy hoạch, năng lực chủ đầu tư. Mặc dù chiếm tỷ lệ quan trọng không cao như tính pháp lý nhưng qua đó sẽ giúp bạn có cơ sở chắc chắn để đưa ra quyết định cuối cùng.

Tổng kết

Đất chuyên dùng và đất ở được mở rộng ngày một nhiều hơn, vì vậy những kiến thức cơ bản về 2 loại đất này mọi người đều phải nắm chắc.

Căn cứ vào quy định pháp luật về đất đai hiện hành, đất chuyên dùng & thổ cư thuộc 2 loại đất được sử dụng vào mục đích khác nhau. Người sử dụng đất phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình. Nhưng trước tiên, cần phải xác định loại đất thông qua các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng đất. Hoặc có thể đến cơ quan chức năng địa phương để tra cứu, tìm hiểu cho rõ ràng. Khi muốn sử dụng đất vào mục đích khác thì phải thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng và được cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, để tránh mất thời gian cho đôi bên thì bạn nên tìm hiểu qua có thể chuyển đổi loại đất sở hữu hiện tại sang loại đất khác hay không.

Khi mua bán đất chuyên dùng & thổ cư, người mua cũng nên đặt vấn đề pháp lý lên trên hết. Cần kiểm tra hồ sơ, giấy tờ đảm bảo tính hợp pháp trước khi quyết định. Giữa sự lựa chọn là rủi ro khi mua đất không đủ pháp lý và lợi ích mà bạn thấy được trước mắt thì nên cân nhắc kỹ. Nếu cảm thấy mình không đủ khả năng để tìm hiểu về pháp lý dự án thì có thể tìm đến luật sư, chuyên gia, người quen có chuyên môn, kinh nghiệm để được tư vấn, hỗ trợ thêm. Đừng vội nghe theo “lời ngon tiếng ngọt” của môi giới, bên bán hay chủ đầu tư mà vội quyết định. Hãy lựa chọn giải pháp an toàn để có thể bảo vệ được quyền lợi của mình một cách tốt nhất.

> Xem thêm:

• 3 loại đất UBND xã quản lý và thẩm quyền trách nhiệm
• Có nên mua đất nông trường giải thể không? (Lời khuyên)
• Điều kiện để được cấp đất nông nghiệp và các vấn đề liên quan