Kinh doanh bất động sản không cần vốn, có phải "cú lừa"?
Kinh doanh bất động sản không cần vốn trong bối cảnh hiện nay liệu có phải là câu chuyện mang tính khả thi?
Sức hút của thị trường địa ốc ngày càng được chứng minh rõ nét khi nguồn vốn liên tục đổ vào đầu tư bất động sản. Sau những căng thẳng của đại dịch Covid-19, nhu cầu mua nhà, mua đất của khách hàng thực lẫn nhà đầu tư đều tăng lên đáng kể. Điều này đang ngầm xác nhận lại một lần nữa, bất động sản sẽ tiếp tục quay trở lại với những diễn biến đầy sôi động trong thời gian tới.
Ở thời điểm này, người ta bàn luận rất nhiều về cơ hội, rằng thị trường nào tiềm năng, phân khúc sản phẩm nào có sức bật mạnh, nên áp dụng chiến thuật ra sao và cả ở góc độ trao đổi kinh nghiệm đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, một yếu tố quan trọng nhưng khá nhạy cảm - “vốn” lại có phần kín đáo hơn. Có lẽ, những người kinh doanh cho rằng, vốn là câu chuyện cá nhân, có bao nhiêu, sức đến được mức nào thì tham gia vào “khoảng thị trường” tương ứng. Thế nhưng, trên thực tế, “vốn” lại là một thứ gì đó rất khó để mang ra đo lường khả năng thành công, mọi nhận định đều chỉ ở mức tương đối.
Đặc biệt, trong làm giàu từ nhà đất, vốn ảnh hưởng nhiều đến xác định phân khúc, cách thức và thời gian đầu tư; chứ ít khi nào kết luận rằng một cá nhân/tổ chức nào đó có hay không nên tham gia vào thị trường. Điều này giúp cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ “mở cờ trong bụng”. Vậy với trường hợp kinh doanh bất động sản không cần vốn, nên hiểu và đặt niềm tin như thế nào?
Hiểu đúng bản chất “kinh doanh bất động sản không cần vốn”
Nếu như kinh doanh bất động sản nhỏ lẻ là các hình thức đầu tư vào những phân khúc vừa tầm, số lượng ít, quy mô nhỏ; nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn có phần hạn hẹp của mình để thu về khoản lợi nhuận tương ứng, tuy chậm mà chắc,... thì “không cần vốn” có phải “tay không bắt giặc”?
Nói về vốn bao nhiêu thì đủ để đầu tư bất động sản, chắc chắn không một ai có thể tự tin đưa ra con số chính xác. Các ông lớn có những cách thức riêng và những “tay chơi” vốn mỏng cũng sẽ áp dụng chiến thuật phù hợp với mình. Tất nhiên, giao dịch, cuộc mua bán nào cũng cần có tiền để nhận lấy sản phẩm, nhất là với nhóm ngành có giá trị như bất động sản.
Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản không cần vốn, không phải là cách thức để bạn có được nhà đất để sinh lời mà không tốn một xu nào. Hình thức này chính là phương án “chữa cháy” cho những ai có vốn quá mỏng hoặc không thể chờ để tích cóp đủ con số tối thiểu cần có. Nghĩa là, ở thời điểm kinh doanh, bạn có thể không hoặc sở hữu chỉ 1 ít vốn thuộc về mình, còn lại sẽ nhờ vào các bên hỗ trợ khác (ngân hàng, người thân, các tổ chức cho vay,...) và có những cách để thu hồi vốn trong thời gian ngắn.
Cách thức này nhìn chung khá giống với những nhà đầu tư nhỏ lẻ thường làm. Tuy nhiên, vì số vốn khởi điểm là 0 hoặc cực kỳ thấp nên các khoản vay hoặc phân khúc đầu tư sẽ có đôi chút khác biệt.
Vì vậy, bạn nên hiểu rõ bản chất của việc “không cần vốn” trong kinh doanh bất động sản. Bạn không cần có sẵn tiền của mình ở thời điểm giao dịch nhưng vẫn mua được nhà đất. Điều này đồng nghĩa, chiến lược của bạn phải thật chắc để không chỉ có lời mà còn phải có khả năng hoàn lại khoản tiền vốn mình đã được hỗ trợ từ bên thứ ba; thời gian này càng ngắn, kinh doanh càng hiệu quả và có nền tảng để phát triển tốt hơn.
Không cần vốn thì kinh doanh bất động sản như thế nào?
Trước hết, với các nhà kinh doanh từ số vốn 0 đồng, điều đầu tiên và cũng là quan trọng nhất chính là cẩn trọng với khoản vay của mình. Đồng ý rằng các ngân hàng tạo điều kiện, các mối quan hệ rộng rãi có thể giúp bạn sở hữu số tiền không nhỏ, nhưng nên nhớ rằng, đó không phải là tiền của mình. Tiền vay chỉ là công cụ để bạn tạo ra các giá trị từ tài sản nhắm đến, chúng bắt buộc phải được hoàn lại. Vì vậy, đừng bao giờ tự tin khi mình huy động được số vốn khủng từ bên thứ ba, điều này chỉ khiến bạn áp lực hơn mà thôi.
Chúng tôi đã có khá nhiều bài viết liên quan đến việc vay mua bất động sản, trong này đều có các lưu ý khá quan trọng khi xác định số tiền vay, bao gồm cơ bản các vấn đề như: lãi suất ngân hàng cho vay, thời hạn vay, quy tắc vay,... Bạn đọc có thể tham khảo:
- Tổng hợp lãi suất vay mua nhà của top 12 ngân hàng lớn nhất tại Việt Nam
- Có nên vay 1 tỷ mua nhà? [Giải pháp từ chuyên gia]
- Có nên vay 2 tỷ mua nhà? (Lời khuyên đắt giá)
- Có 200 triệu làm sao mua nhà?
Nếu có các mối quan hệ tốt, nguồn tiền từ người thân, bạn bè không hoặc tính lãi vay thấp thì nên nghĩ đến phương án “xé nhỏ” nguồn vốn để giảm bớt áp lực cho bản thân. Đồng thời, chọn những cách kinh doanh vừa tầm với mình, vận hành ở quy mô nhỏ, đơn giản nhất để đánh giá hiệu quả trước khi đủ lực để mở rộng hơn.
Mua bất động sản rồi cho thuê
Hiện nay có khá nhiều điều kiện thuận lợi cho hình thức vay mua bất động sản rồi cho thuê. Thứ nhất, bạn có thể thế chấp vay chính ngôi nhà mình dự định mua. Thứ hai, nếu là sản phẩm tại các dự án, ngân hàng hỗ trợ vay từ 50% - 70%; hoặc chính sách thanh toán 1 phần nhỏ được nhận nhà ngay (Ví dụ như Phúc An Garden Bàu Bàng hiện chỉ cần 350 triệu sẽ nhận ngay nhà phố 1 trệt 2 lầu).
Với những phương án này, người mua có thể khai thác giá trị nhà ở ngay lập tức, cho thuê với nguồn thu nhập ổn định hàng tháng và dùng chính số tiền đó để bù vào các khoản vay. Đi đúng lộ trình, dự báo về khả năng tăng giá bất động sản trong tương lai thì cơ hội bạn cho thuê với giá tốt hoặc bán với mức giá cao hơn là hoàn toàn khả thi; tùy xem bạn muốn đi đường dài hay chớp cơ hội trong ngắn hạn.
Tuy nhiên, bạn nên lưu ý để chọn các bất động sản có những yếu tố sau:
- Vị trí tốt: vị trí, giao thông và yếu tố hạ tầng có sự ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của bất động sản.
- Pháp lý: không ai lại muốn bỏ tiền cho những sản phẩm không có tính cam kết cao, nhất là khi phải đi vay để mua được chúng. Chỉ ưu tiên những bất động sản đã có sổ, đủ điều kiện mở bán.
- Tính thanh khoản: hãy chọn những bất động sản có thể bán ra/cho thuê nhanh chóng, có tính cạnh tranh ở khu vực đó.
- Dân cư và môi trường: những bất động sản gần các khu dân cư hoặc có chính sách hình thành khu dân cư sẽ dễ tăng giá và tiếp cận với các khách hàng tiềm năng tốt hơn. Xung quanh cũng nên có nhiều tiện ích và hệ sinh thái trong lành bởi sống xanh sẽ là xu hướng nở rộ trong thời gian tới.
Thuê rồi cho thuê lại
Cũng tương tự như hình thức mua rồi cho thuê, thuê và cho thuê lại sử dụng vốn ban đầu ít hơn, tận dụng tốc độ khai thác giá trị bất động sản để sinh lợi. Tùy vào khả năng xoay sở vốn, bạn có thể lựa chọn thuê 1 - 2 căn/phòng hoặc nhiều hơn sau đó cho các đối tượng khác nhau thuê để hưởng chênh lệch. Mức độ “chênh” bao nhiêu còn phụ thuộc vào kỹ năng của bạn. Một số người chấp nhận bỏ thêm chi phí đầu tư để có mức giá cho thuê hấp dẫn hơn, hướng đến khách hàng là người nước ngoài, khách có thu nhập tốt.
Tối ưu nhất hiện nay chính là thuê nhà nguyên căn, chia phòng rồi cho thuê lại. Thu nhập hàng tháng có thể gấp đôi số tiền thuê thực tế bỏ ra. Khả năng hoàn vốn trong vòng chưa tới 1 năm là hoàn toàn khả thi.
>>> Tham khảo:
- [Tất tần tật] kinh nghiệm quản lý nhà cho thuê hiệu quả nhất
- Kinh nghiệm cho thuê nhà [Tất tần tật từ chuyên gia]
Tất nhiên, tương tự như mua, bất động sản đi thuê cũng phải hội tụ các yếu tố của một bất động sản tiềm năng, nhận diện đúng quy luật cung - cầu ở khu vực có bất động sản và khả năng mở rộng, tiếp cận người thuê về dài hạn. Đặc biệt, bối cảnh dịch bệnh như hiện nay nhiều người cũng khá “rén tay” khi xuống tiền bởi nền kinh tế bị ảnh hưởng, công việc gián đoạn khiến thị trường thuê chao đảo. Tuy nhiên, cơ hội là người thuê sẽ chú ý đến những căn phòng tiện nghi, có tính thẩm mỹ và tiện ích cao, để họ vừa có thể làm việc vừa thư giãn, nghỉ ngơi.
Tính đến phương án mua nhà nát
Mua nhà nát rồi tân trang để bán hoặc thuê cũng là cách được khuyến khích với những người không có lợi thế về nguồn vốn. Tuy nhiên, nhà nát khó có thể thế chấp, hoặc nếu có thì giá trị không cao. Vì vậy, hãy chọn những ngôi nhà rẻ nhất, nằm trong khả năng xoay sở của mình cộng với chi phí để cải tạo, tân trang. Nhà nát sau tu sửa được bán với giá sẽ tốt hơn so với mặt bằng nhưng lại chênh lệch đáng kể so với chi phí ban đầu. Cách này có thể giúp bạn biến từ “zero” thành “hero”.
Tuy nhiên, nhà nát thường có rủi ro cao hơn do nguồn gốc, pháp lý thiếu rõ ràng, nhiều câu chuyện (có đồn, có thật) xoay quanh ngôi nhà, chất lượng nền đất,... Vì vậy, cần kiểm tra thật kỹ trước khi mua kẻo lại bỏ tiền mua “họa” vào thân.
Bắt đầu với nghề môi giới cũng là cách kinh doanh
Môi giới đúng nghĩa là một hình thức kinh doanh bất động sản không cần vốn nếu xét về tiền mặt. Vốn bạn cần là kỹ năng, kiến thức và kinh nghiệm, có chăng bạn sẽ dành một khoản tiền hoặc thời gian để trau dồi thông qua những khóa đào tạo. Học về bất động sản giúp cá nhân có cái nhìn đúng về thị trường, tâm lý khách hàng, từ đó dễ dàng có các hợp đồng thành công và hưởng lợi nhuận từ điều đó.
Nghề môi giới giúp mỗi cá nhân tự do với quỹ thời gian và tự do phát triển bản thân mình, rèn luyện từng ngày. Khi cứng cáp và chuyên nghiệp hơn, bạn có thể đầu quân về cho các công ty, sàn giao dịch và hoàn toàn có thể trở thành chuyên viên tư vấn, chuyên gia tư vấn,... với mức lương thưởng, đãi ngộ hấp dẫn.
Có lẽ đây chính là kế hoạch kinh doanh bất động sản không cần vốn mà nhiều người có thể thực hành ngay; sự quyết tâm của bản thân sẽ quyết định đến tốc độ thành công của mỗi người.
Cẩn trọng “cú lừa” đánh vào lòng tham
Thực ra khi nhắc đến cụm từ “đầu tư không cần vốn”, chẳng riêng gì bất động sản, ở bất kì lĩnh vực nào cũng có sức hút nhất định; tâm lý ai mà chẳng muốn thu lợi từ con số ít ỏi ban đầu, ai chẳng muốn mua được nhà đất dù không có nhiều tiền trong tay. Tốc độ sinh lời và sức nóng của thị trường địa ốc đang khiến cho nhiều hình thức đầu tư, kinh doanh xuất hiện. Bên cạnh những cách làm chân chính thì không hiếm là trục lợi nhờ đánh trúng “lòng tham” của các cá nhân tham gia.
Số người giàu lên từ bất động sản dù xuất phát điểm chỉ là con số 0 không phải là không có, nhưng họ đã từng phải tuân thủ theo các nguyên tắc của thị trường và chiến thuật đầu tư. Riêng những chiêu trò chỉ cần vài triệu đồng, ngồi tại nhà,... đầu tư qua app như một số bên quảng cáo hiện nay thì vẫn phải đặt một nghi vấn lớn.
Theo ghi nhận, các nhà đầu tư tin vào việc kinh doanh bất động sản không cần vốn đang hiểu sai hướng và đặt hi vọng vào các app đầu tư online. Cam kết về mức lợi nhuận đưa ra là 6 - 9% (tối thiểu), và cao hơn là 50 - 100%. Trong khi đó, số vốn bỏ ra ban đầu chỉ từ 1 - 2 triệu hoặc vài chục triệu tùy phân khúc. Quả thực, đứng trước những con số này, khó ai có thể kìm lòng được.
Cách thức kinh doanh, phân chia lợi nhuận của các app đầu tư này khá đa dạng:
- Có nơi chia nhỏ giá trị bất động sản thành nhiều phần, mỗi phần chỉ vài triệu đồng và người đầu tư chọn số lượng phần mong muốn. Cá nhân có quyền trao đổi, mua bán, chuyển nhượng các phần mình đã mua cho người khác. Sau thời hạn quy định, nếu cá nhân vẫn chưa bán được thì phía công ty cung ứng sẽ tất toán với lãi suất 15%/năm. Tiền lời được chia tương ứng theo số phần mà cá nhân đã mua trước đó.
- Có app yêu cầu mức vốn đầu tư cao hơn, từ 50 - 100 triệu. Mức lợi nhuận đưa ra từ 8,5 - 9%/năm theo kỳ hạn đầu tư 12 tháng và lợi nhuận mua lại là 6%/năm. Với các trường hợp lâu dài, lợi nhuận cam kết tối thiểu đều từ 14 - 15%/năm. Tuy nhiên, hợp đồng ký kết không phải là hợp đồng mua bán bất động sản mà lại là hợp đồng đầu tư tài chính.
Những cách thức hoạt động này thoạt nghe rất hấp dẫn, hợp lý và có tính thuyết phục cao. Trong hoàn cảnh mùa dịch đi lại khó khăn, việc tiếp cận các phương án đầu tư trực tuyến, thông qua các thiết bị điện tử tạo cơ hội nhiều hơn cho các cá nhân, thao tác nhanh chóng, đơn giản. Tuy nhiên, phần lớn đều chú ý vào số vốn ban đầu, mức lợi nhuận cam kết mà lại nguyên đi những nguyên tắc kinh doanh cơ bản đối với bất động sản. Thực tế, ẩn đằng sau đó là khá nhiều rủi ro cũng như hệ lụy ở góc độ pháp lý.
Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ quan điểm về các mô hình này, cho rằng chúng vì hoàn toàn mới ở Việt Nam nên các quy định xoay quanh hầu như không có. Có thể nói rằng chúng nằm ngoài khung pháp lý, bởi vậy mà khi không được giám sát, kiểm soát chặt chẽ, rất dễ bị biến tướng và phát sinh rủi ro khó lường trước. Thậm chí, một số cách làm hiện nay cho thấy, các đơn vị đang lấp lửng giữa việc mua bán cổ phần, cổ phiếu và giao dịch bất động sản.
Ông cũng nhìn nhận rằng, sở dĩ các app đầu tư này có được sức hút khi ra mắt là nhờ đánh trúng tâm lý của nhà đầu tư, nhất là người ít vốn, có ý định nhỏ lẻ. Lượng nhà đầu tư này đang chiếm tỷ lệ khá lớn trên thị trường, như sinh viên, nhân viên văn phòng, người dân ở nông thôn,... Còn nếu nói để tiếp cận người có kinh nghiệm, nhà đầu tư, khách hàng dư giả về tài chính thì khó. Cũng chính vì vậy mà các vấn đề về pháp lý, thủ tục, bản chất hợp đồng,... có thể dễ dàng để “lách”, “qua mặt” nhau. Cơ sở để bảo vệ người mua bất động sản theo phần hầu như không có. Theo ông, các mô hình này cần phải được xem xét, nghiên cứu kỹ hơn trước khi để chúng trở nên thịnh hành trên thị trường, rất khó để kiểm soát hết hệ lụy.
Cụ thể, ông Đính phân tích: "Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện nay đều chỉ bảo vệ người mua bất động sản hoàn chỉnh và đứng tên sở hữu hoặc mua cổ phiếu thì có Luật Chứng khoán bảo vệ. Trong khi đó người mua một phần bất động sản là dở hàng hóa, dở cổ phiếu thì không có quy định hay cơ quan nào bảo vệ nên rủi ro rất cao".
Đồng quan điểm, TS kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, các doanh nghiệp huy động vốn bằng hình thức đầu tư qua app như thế này là vi phạm pháp luật, không thể bảo vệ quyền lợi cho nhà đầu tư. Đây cũng là kẽ hở để các dự án có nguy cơ “chết yểu” kêu gọi vốn dưới danh nghĩa kinh doanh sinh lợi nhưng thực tế như thế nào thì rất khó để khẳng định.
Kinh doanh bất động sản không cần vốn vẫn có tính khả thi nhưng không đúng trong mọi trường hợp. Cách thức này chỉ thực sự đem lại giá trị, cơ hội cho nhà đầu tư khi tuân thủ quy luật thị trường và sự minh bạch trong cách làm.
Xem thêm: