Kinh doanh bất động sản: Tất tần tật điều cần biết

Kinh doanh bất động sản đang trở thành lựa chọn của số đông cá nhân, doanh nghiệp hiện nay. Vậy, cần phải biết những gì trước khi tiến hành công việc kinh doanh này?

Cụm từ “kinh doanh bất động sản” có lẽ không còn xa lạ trên thị trường, thậm chí còn trở thành từ khóa hot, được tìm kiếm và quan tâm hàng đầu. Sự chú ý đổ dồn vào bất động sản vì đây là một trong những kênh trú ẩn an toàn ở thời điểm này và trong tương lai xa hơn, nhu cầu về nhà đất dường như chưa bao giờ có dấu hiệu hạ nhiệt.

Tuy nhiên, chính vì hấp dẫn và thu hút được đám đông nên kinh doanh bất động sản rất dễ bị hiểu sai, biến tướng theo hướng tiêu cực. Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực, ngành nghề được điều chỉnh bởi các quy định của pháp luật, có các nguyên tắc và yêu cầu riêng. Vì vậy, muốn kinh doanh nhà đất thành công, trước hết phải có cái nhìn tổng quan nhất về chúng.

Kinh doanh bất động sản là gì?

Bất động sản, hay còn gọi là nhà đất, địa ốc,... là khái niệm dùng để chỉ những tài sản bao gồm đất đai, thứ gắn liền với mảnh đất đó. Lĩnh vực bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, có tầm ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế, có mối liên kết chặt chẽ với nhiều ngành nghề khác. Đặc điểm nổi bật của bất động sản là sở hữu giá trị cao.

Như vậy, kinh doanh bất động sản hiểu theo cách thông thường là đầu tư một số tiền nhằm
thực hiện các hoạt động như chuyển nhượng, mua bán, xây dựng, cho thuê, cung cấp dịch vụ tư vấn, môi giới, giao dịch liên quan đến sản phẩm là nhà đất. Mọi hoạt động kinh doanh bất động sản đều vì mục đích tạo ra lợi nhuận, sinh lời cho người thực hiện. Tùy vào loại hình, cách thức, mục đích là lợi nhuận này sẽ đến trong ngắn hay dài hạn.

Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, khái niệm kinh doanh bất động sản được quy định dưới góc nhìn pháp lý như sau: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”. Quy định này cũng khá gần với cách hiểu thông dụng hiện nay.

Tuy nhiên, điều luật nêu rõ những nguyên tắc cơ bản và quan trọng đối với kinh doanh bất động sản:

• Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật.
• Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
• Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch.
• Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy kinh doanh bất động sản không chỉ cần đúng đối tượng mà còn tuân thủ theo các nguyên tắc về pháp luật của quốc gia, lãnh thổ.

Điều kiện kinh doanh bất động sản

Pháp luật hiện nay quy định rõ các điều kiện kinh doanh bất động sản, bao gồm loại hình bất động sản, yêu cầu cụ thể với từng loại hình, các hành vi bị cấm. Cụ thể, tại các điều 5, điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định cụ thể như sau.

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

• Nhà, công trình xây dựng đã được xây dựng sẵn của các tổ chức, cá nhân;
• Nhà, công trình của các tổ chức, cá nhân đang được xây dựng hình thành trong tương lai;
• Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được phép đưa vào kinh doanh khi có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Theo quy định của pháp luật về đất đai, các loại đất được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Điều kiện của bất động sản khi đưa vào kinh doanh

Điều kiện được phép kinh doanh nhà, công trình xây dựng

Đối với Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh

• Có đăng ký quyền sở hữu nhà; Công trình xây dựng phải gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì theo quy định của pháp luật về đất đai chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
• Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn liền với đất;
• Nhà, công trình xây dựng không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Đối với các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

• Phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất;
• Không có bất cứ tranh chấp nào về quyền sử dụng đất;
• Không bị kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án;
• Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh

• Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.
• Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

• Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Phạm vi kinh doanh bất động sản

Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định như sau:

1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

1. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
2. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
3. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;
4. Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
5. Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
6. Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
7. Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;
8. Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
9. Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

1. Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h mục 1;
2. Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
3. Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

1. Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b mục 2;
2. Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Các hành vi bị cấm khi kinh doanh bất động sản

• Kinh doanh bất động sản không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản.
• Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với kế hoạch cũng như quy hoạch chung đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Không công khai thông tin hoặc công khai không đầy đủ, thiếu trung thực về bất động sản.
• Gian dối trong kinh doanh bất động sản.
• Huy động vốn hoặc chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động không đúng mục đích theo cam kết của các tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BĐS hình thành trong tương lai.
• Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
• Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS không đúng quy định.
• Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh BĐS không đúng theo quy định của pháp luật.

Mức xử phạt khi kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện

Luật Kinh doanh bất động sản tại Điều 8 khoản 1 có quy định, kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này là một hành vi bị cấm thực hiện. Do đó, nếu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi không đảm bảo đầy đủ các điều kiện cho phép sẽ bị coi là vi phạm pháp luật và phải chịu mức xử phạt tương ứng được áp dụng cho hành vi đó.

Cụ thể, Điểm a Khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định rõ mức phạt đối với vi phạm về kinh doanh bất động mà bất động sản đưa vào kinh doanh không đảm bảo đầy đủ các điều kiện được quy định, sẽ phạt tiền từ 250.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng.

Ngoài ra, còn có hình thức xử phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản đến 12 tháng, áp dụng đối với các tổ chức, cá nhân có hành vi kinh doanh vi phạm quy định của luật.

Tổng quan về các loại bất động sản được kinh doanh

Như đã đề cập ở trên, các loại hình bất động sản được phép kinh doanh do pháp luật quy định. Tuy nhiên, trên thị trường, thông qua đặc điểm và thực tiễn ứng dụng, những loại hình này được chia thành các nhóm chính như sau.

Đất nền

Trong số các loại hình bất động sản được lựa chọn để kinh doanh hiện nay thì đất nền được đánh giá là an toàn và tiềm năng bậc nhất. Đất đai trong mua bán bất động sản có thể thuộc nhóm chưa phát triển, đang phát triển, đất lô phân khu, đất tái sử dụng, đất tái định cư,... với các đặc điểm và mặt bằng giá khác nhau. Thường những nhà đầu tư mới hoặc kể cả người lâu năm, muốn sinh lợi lâu dài đều ưu ái lựa chọn đất nền.

Trong đó, đất nền phân lô là phổ biến và tiềm năng nhất, loại hình này trong số các hình thức kinh doanh bất động sản được đánh giá là dễ làm, thủ tục đơn giản, vốn ít. Thông thường, các nhóm cá nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ mua đất ở khu vực vùng ven, xin cấp phép lên thổ cư, sau đó phân lô và bán lại cho người có nhu cầu. Với các doanh nghiệp mạnh về vốn, họ mua những khu đất có quy mô lớn hơn, xin lập dự án, làm quy hoạch bài bản, xây dựng hạ tầng, điện nước, tiện ích,... Các dự án có thể thuần về phân khúc đất nền hoặc phức hợp nhiều loại hình.

Bất động sản nhà ở

So với đất nền thì bất động sản nhà ở cũng là lựa chọn kinh doanh phổ biến hiện nay. Kinh doanh bất động sản nhà đối với nhà ở bao gồm: nhà cải tạo, nhà xây mới, nhà tái sử dụng,... thể hiện qua các dạng sản phẩm như căn hộ, chung cư, nhà phố, biệt thự, nhà cho thuê, nhà nghỉ,...

Trên thị trường, căn hộ chung cư và nhà phố xây sẵn (nhà liền kề) hiện là mảng được quan tâm nhiều nhất, đáp ứng đúng nhu cầu của số đông khách hàng. Không riêng gì khu vực trung tâm, ở các thị trường tỉnh, chủ đầu tư liên tục ra hàng dự án căn hộ, nhà phố, khu nhà liền kề.

>>> Một số dự án nhà ở tham khảo:

• Dự án Lavilla Green City Tân An Long An
• Phúc An Garden Bình Dương
• Phúc An Ashita Bình Dương
• Dự án Phúc An City

Bất động sản thương mại dịch vụ

Bất động sản thương mại, dịch vụ là các loại bất động sản được phát triển vì mục đích thương mại, cho thuê kinh doanh, làm việc và các dịch vụ tiện ích phục vụ, các nhu cầu giải trí khác của cộng đồng, như: văn phòng, trung tâm thương mại, resort, khách sạn, Condotel, Shophouse, officetel,...

Các chủ đầu tư lớn thường chọn kinh doanh bất động sản ở phân khúc nghỉ dưỡng, đầu tư xây dựng những dự án quy mô lớn, từ cao cấp đến hạng sang, kèm theo cam kết về quản lý, vận hành và lợi nhuận cho khách hàng trong khoảng thời gian nhất định (từ 8 - 10%).

>>> Xem thêm biệt thự nghỉ dưỡng tại West Lakes Golf & Villas

Bất động sản công nghiệp

Thời gian gần đây, bất động sản công nghiệp trở thành hình thức kinh doanh bất động sản được săn đón bất ngờ, sức nóng tăng vọt kèm theo nhiều kỳ vọng về dài hạn. Bất động sản công nghiệp chỉ các dự án xây dựng khu công nghiệp, nhà xưởng cho thuê, kho bãi hoặc mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp. Số lượng khu công nghiệp hiện nay so với nhu cầu thực vẫn còn ở mức chưa đáp ứng đủ, vì vậy, cơ hội cho mô hình kinh doanh bất động sản này là rất lớn.

Kinh doanh bất động sản công nghiệp trong bối cảnh hội nhập kinh tế, dòng vốn ngoài liên tục đổ về Việt Nam như hiện nay được giới đầu tư cũng như nhà chuyên môn đánh giá cao. Do đó, các doanh nghiệp đang chuyển hướng về mảng này, điển hình như Trần Anh Group gần đây cũng vừa cho ra mắt dự án KCN xanh Trần Anh Tân Phú tại Đức Hòa, Long An. Doanh nghiệp sẽ nhắm đến các quỹ đất lớn ở vùng ven, nơi có hạ tầng phát triển, nguồn lao động lớn và chính sách phát triển ưu tiên cho kinh tế công nghiệp.

Ngành nghề kinh doanh bất động sản

Mã ngành kinh doanh bất động sản

Theo Quyết định số: 27/2018/QĐ-TTg ngày 06 tháng 7 năm 2018 của Thủ tướng Chính phủ về ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam, kinh doanh bất động sản có mã ngành 6810.

Danh mục chi tiết về mã ngành nghề 6810 được quy định như sau:

68101: Mua, bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở

Nhóm này gồm:

- Hoạt động kinh doanh mua/bán nhà để ở và quyền sử dụng đất để ở

Loại trừ:

- Phát triển xây dựng nhà cửa, công trình để bán được phân vào nhóm 41010 (Xây dựng nhà để ở) và 41020 (Xây dựng nhà không để ở).

- Chia tách và cải tạo đất được phân vào nhóm 42990 (Xây dựng công trình kỹ thuật dân dụng khác).

68102: Mua, bán nhà và quyền sử dụng đất không để ở

Nhóm này gồm:

• Hoạt động kinh doanh mua/bán nhà và quyền sử dụng đất không để ở như văn phòng, cửa hàng, trung tâm thương mại, nhà xưởng sản xuất, khu triển lãm, nhà kho,..

68103: Cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất ở

Nhóm này gồm:

• Cho thuê nhà, căn hộ có đồ đạc hoặc chưa có đồ đạc hoặc các phòng sử dụng để ở lâu dài, theo tháng hoặc theo năm.
• Hoạt động quản lý nhà, chung cư

Loại trừ:

• Hoạt động của khách sạn, nhà nghỉ, lều trại, cắm trại du lịch và những nơi không phải để ở khác hoặc phòng cho thuê ngắn ngày được phân vào nhóm 55101 (Khách sạn), nhóm 55102 (Biệt thự hoặc căn hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày), nhóm 55103 (Nhà khách, nhà nghỉ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày).
• Hoạt động của khách sạn và những căn hộ tương tự được phân vào nhóm 55101 (Khách sạn), nhóm 55102 (Biệt thự hoặc căn hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày).

68104: Cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất không để ở

Nhóm này gồm:

• Cho thuê nhà, đất không phải để ở như văn phòng, cửa hàng, trung tâm thương mại, nhà xưởng sản xuất, khu triển lãm, nhà kho, trung tâm thương mại...
• Hoạt động điều hành, quản lý nhà và đất không phải để ở.

68109: Kinh doanh bất động sản khác

Bao gồm: các hoạt động kinh doanh bất động sản không thuộc các nhóm trên như cho thuê các khoảng không tại tòa nhà, hoạt động điều hành quản lý các tòa nhà thuộc Chính phủ...

Ngoài ra, lĩnh vực tư vấn, môi giới, đấu giá bất động sản, đấu giá quyền sử dụng đất có mã ngành 6820. Cụ thể:

Nhóm này gồm:

• Việc cung cấp các hoạt động kinh doanh bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng bao gồm các dịch vụ liên quan đến bất động sản như:
  • Hoạt động của các đại lý kinh doanh bất động sản và môi giới.
  • Trung gian trong việc mua, bán hoặc cho thuê bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng.
  • Quản lý bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng.
  • Dịch vụ định giá bất động sản.
  • Sàn giao dịch bất động sản.

Loại trừ:

• Hoạt động pháp lý được phân vào nhóm 69101 (Hoạt động đại diện, tư vấn pháp luật).
• Dịch vụ hỗ trợ cơ sở vật chất được phân vào nhóm 81100 (Dịch vụ hỗ trợ tổng hợp).
• Quản lý các cơ sở, như các cơ sở quốc phòng, nhà tù hoặc các cơ sở khác (trừ quản lý phương tiện máy vi tính) được phân vào nhóm 81100 (Dịch vụ hỗ trợ tổng hợp).

68201: Tư vấn, môi giới bất động sản, quyền sử dụng đất

Nhóm này gồm:

• Việc cung cấp các hoạt động kinh doanh bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng bao gồm các dịch vụ liên quan đến bất động sản như:
  • Hoạt động của các đại lý kinh doanh bất động sản và môi giới.
  • Trung gian trong việc mua, bán hoặc cho thuê bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng.
  • Quản lý bất động sản trên cơ sở phí hoặc hợp đồng.
  • Dịch vụ định giá bất động sản.
  • Sàn giao dịch bất động sản.

68202: Đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất

Nhóm này gồm:

• Việc cung cấp dịch vụ đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất trên cơ sở phí hoặc hợp đồng

Hồ sơ, trình tự thủ tục bổ sung mã ngành nghề kinh doanh bất động sản

Hồ sơ:

• Thông báo thay đổi nội dung đăng ký doanh nghiệp về bổ sung mã ngành 6810 hoặc mã ngành 6820
• Biên bản họp đại hội đồng cổ đông/ Biên bản họp hội đồng thành viên về việc bổ sung mã ngành kinh doanh bất động sản;
• Quyết định của đại hội đồng cổ đông/Quyết định của hội đồng thành viên/ Quyết định của chủ sở hữu công ty TNHH 1 thành viên.
• Giấy uỷ quyền cho cá nhân đi nộp và nhận kết quả hồ sơ.

Trình tự thủ tục

• Bước 1: Nộp hồ sơ vào Phòng đăng ký kinh doanh của Sở Kế hoạch và Đầu tư.
• Bước 2: Nhận phiếu hẹn trả kết quả.
• Bước 3: Nhận kết quả hồ sơ : Doanh nghiệp sẽ nhận được Giấy xác nhận nội dung đăng ký doanh nghiệp nếu chỉ thay đổi ngành nghề. Nếu có tăng vốn điều lệ sẽ được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp mới.
• Bước 4: Sau nhận kết quả giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp ngành nghề kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp cần đăng bố cáo thông tin thay đổi trên Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp trong thời gian 30 ngày.

Điều kiện bổ sung mã ngành kinh doanh bất động sản

Để đăng ký bổ sung và hoạt động ngành nghề kinh doanh bất động sản doanh nghiệp cần phải đáp ứng đủ các điều kiện về vốn điều lệ quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014 (đề cập ở trên). Đồng thời, đáp ứng được các chứng chỉ hành nghề liên quan đối với mã ngành kinh doanh bất động sản. Cụ thể:

• Đối với ngành nghề môi giới bất động sản: đảm bảo trong công ty có 02 người có chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định tại Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014.
• Đối với ngành nghề kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản: phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo Điều 69 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

Điều kiện và hồ sơ, thủ tục thành lập sàn giao dịch bất động sản (Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Thông tư 11/2015/TT-BXD)

Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

• Tổ chức, cá nhân thành lập sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp;
• Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết;
• Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản

• Đăng ký kinh doanh hoặc giấy đăng ký thành lập doanh nghiệp (bản sao có chứng thực);
• Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
• Danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản;
• Bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;
• Bản sao có chứng thực giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản (nếu có);
• Bản sao có chứng thực (hoặc bản sao kèm theo bản gốc để đối chiếu) giấy tờ chứng minh về địa điểm và diện tích của sàn giao dịch bất động sản như hợp đồng thuê nhà, thu trụ sở;
• Bản sao có chứng thực các giấy tờ về thành lập sàn giao dịch bất động sản (bao gồm: Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản).

Sở Xây dựng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và đưa thông tin của sàn giao dịch bất động sản lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng. Đồng thời báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.”

Nghị định hướng dẫn luật kinh doanh bất động sản

Ngoài Luật kinh doanh bất động sản 2014, còn khá nhiều văn bản hướng dẫn đi kèm, điển hình là

Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản,
Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.

Ngoài ra, còn một số thông tư khác:

• Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành
• Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi Thông tư 10/2015/TT-BXD quy định việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản và quy định của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD
• Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
• Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành.

Kinh doanh bất động sản cần học những gì

Học gì để kinh doanh bất động sản hay kiến thức nào cần trang bị để kinh doanh bất động sản thành công là những gì được quan tâm, tìm kiếm hiện nay. Thực ra, người tham gia vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản rất đa dạng về xuất thân, trình độ chuyên môn, chuyên ngành,... Điều này đồng nghĩa, kinh doanh bất động sản là lĩnh vực rất rộng, kiến thức không chỉ gói gọn ở một vài năm học, bởi luôn cần có sự kết hợp giữa lý thuyết và thực tiễn mà thực tiễn chính là những kinh nghiệm theo năm tháng.

Do đó, để trả lời cho kinh doanh bất động sản cần học những gì, sẽ không bao giờ có câu trả lời mang tính tuyệt đối. Kinh doanh nhà đất cần hiểu biết về thị trường, kiến thức kinh tế, đầu tư, kỹ năng bán hàng, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng lên kế hoạch,... Ngoài học ở các trung tâm đào tạo chính thống, các khóa học bổ trợ, còn phải tự học, tự trải nghiệm để có cho mình những đúc kết riêng.

Học kinh doanh bất động sản ở đâu

Ở đâu đào tạo kinh doanh bất động sản? Hiện nay, có không ít trường đại học giảng dạy ngành bất động sản, như:

Đại học Kinh tế Quốc dân: là một trong những trường đại học lớn của cả nước, ngành bất động sản của trường cung cấp cho sinh viên kiến thức về bất động sản thực tế một cách chi tiết nhất.

Đại học Kinh tế TP.HCM: chương trình học kéo dài 3,5 năm với 120 tín chỉ. Sinh viên có thể lựa chọn hai nhánh chuyên sâu của ngành là Quy hoạch và Phát triển bất động sản hoặc Tài chính và Đầu tư bất động sản. Bên cạnh trang bị chuyên môn, các đợt thực tập cũng giúp sinh viên có thêm kinh nghiệm khi ra “thực chiến”.

Đại học Tài chính – Marketing: giảng viên đều là những chuyên gia hàng đầu trong ngành bất động sản và kinh tế, mang đến cho sinh viên kiến thức chuyên sâu cùng cơ hội nghề nghiệp hấp dẫn.

Đại Học Nông Lâm – Đại Học Thái Nguyên: ngành bất động sản tại trường thu hút khá đông sinh viên mỗi năm; tỷ lệ việc làm sau tốt nghiệp luôn ở mức cao.

Đại học Nông Lâm – Đại học Huế: trường quy tụ các giáo sư, tiến sĩ, các chuyên gia đầu trong ngành kinh tế và quản lý bất động sản, giúp sinh viên trang bị đầy đủ kiến thức để phát triển bản thân khi ra trường.
Tuy nhiên, kinh doanh bất động sản, học đúng chuyên ngành là một lợi thế, nhưng với các ngành khác, như kinh tế, tài chính, marketing, luật học, ngôn ngữ,... nếu có đam mê, hoàn toàn có thể theo đuổi và thành công. Người kinh doanh bất động sản có thể học thông qua các hình thức:

• Trải nghiệm thực tế, xin vào làm nhân viên kinh doanh ở các công ty bất động sản uy tín, học bằng thực tiễn là một trong những cách nhanh nhất để thạo việc và tìm cơ hội phát triển.
• Tham gia vào các group, diễn đàn về bất động sản. Thông qua đây vừa có thể cập nhật thông tin vừa trao đổi, thảo luận sôi nổi. Trong những group này có các bài phân tích, tin tức thị trường, thông tin quy hoạch,... Không khó để có được nguồn tin sạch và hữu ích từ đây.
• Đọc giáo trình đại cương về bất động sản, đây là các tài liệu được sử dụng để giảng dạy ở các cơ sở đào tạo. Tự mình nghiên cứu cũng là một cách hay để làm quen với kinh doanh bất động sản.

Khóa học kinh doanh bất động sản

Nếu không theo học đúng chuyên ngành ngay từ đầu nhưng muốn thử sức với kinh doanh bất động sản thì tham gia các khóa học ngắn hạn là gợi ý hàng đầu. Những khóa học này do các trung tâm đào tạo, các chuyên gia tổ chức; họ là người có kinh nghiệm thực tiễn và trình độ chuyên môn cao đứng ra giảng dạy. Các khóa học từ cơ bản đến nâng cao, tập trung vào những chủ đề nhỏ sẽ giúp người học dễ dàng hơn trong việc tiếp thu, lựa chọn theo nhu cầu của mình.

Tuy nhiên, cần chọn khóa học ở những nơi uy tín, phù hợp với bản thân để đảm bảo kết quả tốt nhất. Ngoài các khóa liên quan đến chuyên ngành bất động sản, khuyến khích việc học thêm những khóa học về kỹ năng giao tiếp, nghệ thuật bán hàng, nắm bắt tâm lý, phong thủy, digital marketing, pháp lý nhà đất,...

Một số khóa học hay nên tham khảo hiện nay:

Khóa học "Bí quyết mua bán nhà đất an toàn và hiệu quả" do luật sư Đỗ Đăng Khoa đứng lớp: Luật sư có hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn, giải quyết tranh chấp về bất động sản. Tại khóa học, học viên được chia sẻ cách thức tiến hành giao dịch mua bán nhà đúng trình tự thủ tục, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng pháp luật, an toàn và hiệu quả; những nguyên nhân dẫn tới tranh chấp, thua thiệt, mất tiền trong mua bán nhà đất; cách đánh giá, lựa chọn sản phẩm tốt và an toàn về pháp lý; các mẫu hợp đồng mẫu với từng loại giao dịch,...

Khóa học "Bí quyết kiếm tiền từ môi giới bất động sản" của chuyên gia môi giới bất động sản Vũ Huế: khóa học này chia làm 5 phần với 40 bài giảng, giúp học viên nắm rõ tổng quan về lộ trình nghề môi giới bất động sản. Thông qua đây, người học có thể tự xây dựng thương hiệu, đội nhóm riêng cho mình; tìm được dự án tốt và xây dựng chiến lược tiếp cận khách hàng tiềm năng,...

Khóa học "Sát thủ môi giới đất nền - Làm tự do" của giảng viên Trung Phạm: khóa học này dành cho những ai quan tâm đến phân khúc đất nền, bao gồm 15 bài học chiến lược kinh doanh. Tham gia khóa học, học viên sẽ được hướng dẫn chi tiết nhất về việc lựa chọn sản phẩm, bài toán tài chính, cách tìm kiếm và đánh giá dự án, quảng cáo hiệu quả, pháp lý,...

Khóa học "Bí quyết gia tăng lợi nhuận bền vững trong kinh doanh bất động sản cho người mới có vốn ít" được hướng dẫn bởi chuyên gia Phạm Vũ Bình: với người ít vốn, rất cần đến những kiến thức, mẹo, kỹ năng thực tế về kinh doanh bất động sản để sử dụng dòng tiền tối ưu nhất. Nội dung khóa học tập trung vào những kinh nghiệm thực tế, có tính ứng dụng cao.

Khóa học "Phong thủy ứng dụng trong kinh doanh bất động sản" do chuyên gia Nguyễn Ngoan đứng lớp: phong thủy trong bất động sản đóng vai trò rất quan trọng. Khóa học này giúp học viên biết và áp dụng được âm dương ngũ hành, bát quái, thuyết phong thủy vào cuộc sống và kinh doanh, thiết kế xây dựng kiến trúc. Với 9 phần, khóa học bao gồm kiến thức tổng quát về phong thủy cùng kinh nghiệm trên thị trường.

Lưu ý: Thông tin trên website này chỉ mang tính chất tham khảo; không được xem là tư vấn khoá học và không nhằm mục đích PR cho bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào. Trong mọi trường hợp, chúng tôi sẽ không chịu trách nhiệm cho bất kỳ tổn thất hoặc thiệt hại nào, bao gồm không giới hạn, gián tiếp hoặc do hậu quả của tổn thất; hoặc bất kỳ tổn thất hoặc thiệt hại nào phát sinh.

Sách kinh doanh bất động sản

Ngoài những cách học trên, kinh doanh bất động sản có thể học thông qua việc đọc sách. Những đầu sách được khuyên đọc cho việc kinh doanh nhà đất:

• Triệu Phú Môi Giới Bất Động Sản – Gary Keller
• Bất Động Sản Căn Bản – Gary W. Eldred
• 100 Lời Khuyên Đầu Tư Bất Động Sản Khôn Ngoan Nhất – Donald Trump
• Những Bí Quyết Vàng Đầu Tư Bất Động Sản – Bùi Hữu Hưởng
• Những Bài Học Khôn Ngoan Từ Các Nhà Đầu Tư Hàng Đầu Thế Giới: 7 Chiến Lược Bất Động Sản – Erez Cohen
• Cẩm Nang Pháp Luật Về Môi Giới Và Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản – Tăng Bình, Ái Phương
• Hành Trình 28 Ngày Trở Thành Môi Giới Bất Động Sản Chuyên Nghiệp – Dương Duy Hùng
  …

Trên đây là tất tần tật thông tin cần biết về kinh doanh bất động sản dành cho người mới hoặc bất kỳ ai có ý định tham gia vào lĩnh vực, ngành nghề này.

Xem thêm:

• Hướng dẫn tính thuế chuyển quyền sử dụng đất chuẩn nhất (Luật hiện hành)
• Kinh nghiệm “xương máu” đi thuê mặt bằng (Cho người mới kinh doanh)
• Kinh nghiệm cho thuê khách sạn hiệu quả & bí quyết thu hút khách