Hồ sơ pháp lý dự án & tất tần tật những điều cần biết
Hồ sơ pháp lý dự án BĐS bất kỳ là một trong những điều quan trọng cần phải tìm hiểu và xác định rõ trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư.
Pháp lý dự án nói chung luôn là yếu tố cốt lõi quyết định đến “số phận” của một dự án BĐS. Tất cả các hoạt động mua bán, giao dịch tài sản bất kỳ đều phải đảm bảo tính pháp lý đầy đủ theo quy định pháp luật. Cụ thể là phải đảm bảo đủ hồ sơ pháp lý dự án. Nó được ví như tờ “giấy thông hành” cho nhà đầu tư lẫn khách hàng khi muốn tham gia giao dịch, đầu tư BĐS một cách an toàn, nhanh chóng. Vậy theo quy định mới nhất, hồ sơ pháp lý của một dự án bao gồm những gì? Có nên mua hoặc đầu tư dự án không đảm bảo đủ hồ sơ pháp lý hay không? Cùng theo dõi bài viết sau đây của chúng tôi nhé.
1/ Hồ sơ pháp lý dự án gồm những gì?
Theo quy định pháp luật hiện nay, hồ sơ pháp lý dự án xây dựng bao gồm các giấy tờ chính như sau:
1.1/ Phê duyệt quy hoạch 1/500
Quy hoạch 1/500 là gì?
Quy hoạch 1/500 (quy hoạch chi tiết 1/500) cùng với quy hoạch chi tiết 1/2000 là hai bản quy hoạch được sử dụng nhiều nhất hiện nay đối với các công trình xây dựng ở các khu đô thị. Cũng có thể hiểu là, quy hoạch 1/500 là bản quy hoạch chi tiết xây dựng cụ thể hóa các hạng mục công trình theo quy hoạch 1/2000. Giữa các bản quy hoạch này phải đảm bảo sự thống nhất chung.
Xem thêm: Phân biệt các loại bản đồ quy hoạch 1/500, ½.000, ⅕.000
Thông qua quy hoạch 1/500, người mua đất dự án xây dựng có thể xác minh được tính pháp lý của lô đất đang muốn mua. Nếu phát hiện có sai sót thông tin thể hiện trên bản quy hoạch này thì bạn nên tìm hiểu kỹ lưỡng nhằm hạn chế rủi ro trong tương lai. Cụ thể, bản tổng thể quy hoạch 1/500 bắt buộc phải thể hiện đầy đủ các chỉ tiêu như dân số, hạ tầng xã hội, không gian kiến trúc. Giữa các chỉ tiêu không được có sự rời rạc mà phải có sự ràng buộc với nhau thông qua các yếu tố thực tế như hàng rào, đường đi của công trình.
Người mua cần lưu ý gì về quy hoạch 1/500?
Đối với dự án có quy mô, diện tích xây dựng nhỏ hơn 5ha, công trình đơn lẻ hoặc nhà ở chung cư diện tích nhỏ hơn 2ha thì không bắt buộc phải có quy hoạch 1/500. Tuy nhiên, tất cả giấy tờ liên quan đến mặt bằng xây dựng, thiết kế hạ tầng kỹ thuật, công trình tiện ích, giao thông phải phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/2000 đã được cơ quan chức năng phê duyệt trước đó.
Còn đối với dự án có quy mô lớn hơn 5ha, nhà ở chung cư có diện tích lớn hơn 2ha thì bắt buộc chủ đầu tư dự án phải lập quy hoạch 1/500, dựa trên cơ sở là quy hoạch 1/2000 trước đó được duyệt.
Từ đó, người mua sẽ hiểu rõ hơn về pháp lý dự án trong từng trường hợp khác nhau. Không phải lúc nào dự án cũng “xuất trình” được bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500. Và cũng cần lưu ý khi mua dự án quy mô lớn đòi hỏi quy hoạch 1/500 thì phải yêu cầu chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ. Đây là cách để xác định tính pháp lý của dự án cũng như bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình. Đừng để tâm lý dễ bị cuốn vào “chiêu trò” của nhà đầu tư, môi giới “dỏm” luôn tiềm ẩn khắp nơi trên thị trường bất động sản.
2.2/ Sổ đất
Sổ đất bao gồm nhiều loại giấy tờ khác nhau, thông thường các dự án đảm bảo pháp lý minh bạch, rõ ràng sẽ có sổ hồng riêng cho từng nền. Sổ hồng hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Đây là loại giấy tờ quan trọng đòi hỏi phải có khi muốn mua bán, giao dịch bất động sản. Thông qua đó, người mua sẽ xác định được người đang thực hiện giao dịch mua bán với mình có phải là chủ sở hữu và có đủ điều kiện thực hiện theo quy định pháp luật hay không. Tránh tình trạng sập “bẫy” dự án ma do kẻ xấu dùng chiêu trò quảng cáo trá hình để trục lợi.
1.3/ Giấy phép kinh doanh chủ đầu tư
Giấy phép kinh doanh là loại giấy được cấp cho doanh nghiệp kinh doanh ngành nghề có điều kiện. Doanh nghiệp có nghĩa vụ đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh theo Luật Đầu tư và đảm bảo duy trì trong suốt quá trình hoạt động kinh doanh. Giấy phép kinh doanh là tên gọi chung của các loại giấy tờ bao gồm giấy phép kinh doanh, chứng chỉ hành nghề, chứng nhận bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, yêu cầu về vốn pháp định và một số yêu cầu khác.
Qua đó, người mua sẽ xác định được chủ đầu tư dự án có đủ điều kiện kinh doanh bất động sản hay không. Cụ thể là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, dịch vụ sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tư vấn BĐS, quản lý BĐS nhằm mục đích sinh lợi.
Nếu không đảm bảo các yêu cầu trên thì người mua nên cân nhắc trước khi thực hiện giao dịch. Vì khi xảy ra tranh chấp, sự cố nào đó thì pháp luật không thể bảo vệ được quyền lợi chính đáng của mình. Rủi ro là rất lớn nếu bạn dám đầu tư một cách mạo hiểm, không xem xét kỹ càng.
1.4/ Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là giấy tờ mà cơ quan Nhà nước cho phép cá nhân, tổ chức được xây dựng nhà cửa, công trình,... theo nguyện vọng của mình nhưng phải trong phạm vi được cấp phép. Việc xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt hành chính lên đến hàng chục triệu đồng. Ngoài mức phạt này ra, người có hành vi xây dựng trái phép còn bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm khi đã xây xong. Còn trường học công trình đang thi công sẽ bị lập biên bản vi phạm hành chính và bị yêu cầu dừng thi công để làm thủ tục xin cấp phép. Nếu không thực hiện theo đúng thì buộc tháo dỡ công trình để khôi phục lại hiện trạng ban đầu.
Người mua cần phải lưu ý kiểm tra giấy phép xây dựng một cách cẩn thận. Vì nếu không, bạn sẽ đối mặt với rủi ro bị xử phạt như các quy định đề cập ở trên. Khi đó, không ai đảm bảo được bạn sẽ không bị mất quyền lợi khi bị xử lý.
Biên bản nghiệm thu phần móng
Biên bản nghiệm thu phần móng có được sau khi đã hoàn thành xong phần móng. Theo quy định mới nhất thì trong hoạt động mua bán, giao dịch BĐS bắt buộc phải có biên bản này mới được ký hợp đồng mua bán. Trường hợp thực hiện sai ngoài việc bị xử lý theo quy định thì đôi bên cũng gánh chịu tổn thất không nhỏ.
Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng
Giấy bảo lãnh của ngân hàng sẽ đảm bảo nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư dự án BĐS hình thành trong tương lai. Nếu chủ đầu tư không thực hiện được đúng nghĩa vụ của mình thì ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm trả tiền lại cho khách hàng thay cho chủ đầu tư. Vậy nên, khi kiểm tra hồ sơ pháp lý xây dựng cũng đặc biệt lưu ý các giấy tờ này.
Ngoài các loại giấy tờ được liệt kê, vẫn còn một số giấy tờ khác nằm trong hồ sơ pháp lý dự án như là chấp thuận phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường, hồ sơ chuyển nhượng dự án (nếu có),... Để đảm bảo an toàn trong quá trình giao dịch, mua bán thì người mua có thể nhờ đến các chuyên gia, luật sư am hiểu về pháp luật để tư vấn rõ ràng hơn. Nhưng cũng đừng lệ thuộc quá nhiều vào bên thứ 3 bằng cách tìm hiểu chi tiết các loại giấy tờ chính khi mua bán. Thị trường BĐS là nơi luôn xảy ra nhiều biến động và chứa trong đó nhiều chiêu trò, mánh khóe để trục lợi. Sự chủ động của bạn ngay từ đầu sẽ giúp bạn hạn chế được rủi ro sau này.
2/ Hồ sơ pháp lý nhà thầu thi công dự án bất động sản
2.1/ Hồ sơ pháp lý trước khi khởi công xây dựng
Trước khi khởi công xây dựng dự án, các chủ đầu tư ngoài việc điền theo mẫu thông báo khởi công theo quy định còn phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
- Giấy phép hoạt động kinh doanh
- Giấy phép xây dựng
- Hợp đồng thi công xây dựng
- Hợp đồng lao động của công ty với người chỉ huy thi công
- Quyết định bổ nhiệm chỉ huy thi công
- Bảo hiểm tai nạn lao động cho công nhân
- Bằng cấp chuyên môn liên quan
- Bản vẽ đã được duyệt
- Giấy phép xin sử dụng lề đường
- Hợp đồng ép cọc và giấy phép đăng ký với công trình sử dụng máy ép, bản thiết kế chi tiết với công trình trên 3 sàn.
- Biển cảnh báo an toàn lao động và tên công trình.
2.2/ Hồ sơ pháp lý khởi công của nhà thầu và chủ đầu tư
Nhà thầu thi công cần chuẩn bị:
- Hợp đồng thi công
- Giấy chứng nhận hành nghề hoặc đăng ký kinh doanh
- Hồ sơ năng lực, chứng chỉ giám sát của nhà thầu tại công trình
- Danh sách công nhân và hợp đồng lao động thi công
- Bảo hiểm lao động cho công nhân
- Thông báo quyết định giám sát - chỉ huy thi công
- Chủ đầu tư cần chuẩn bị:
- Bản thiết kế xây dựng đã được cấp
- Giấy phép xây dựng có hiệu lực
- Thông báo về việc khởi công xây dựng công trình
2.3/ Hồ sơ pháp lý công ty xây dựng
Đối với công ty xây dựng cần chuẩn bị đầy đủ như sau:
- Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh: giấy chứng nhận đăng ký mã số thuế, điều lệ doanh nghiệp, danh sách ban lãnh đạo và hội đồng thành viên công ty,...
- Giấy chứng thực người đại diện pháp luật và các cổ đông.
- Dự thảo về điều lệ của công ty được thống nhất và có chữ ký người đại diện pháp luật.
- Danh sách cổ đông có chữ ký từng thành viên.
- Bản sao CMND cá nhân hoặc hộ chiếu hợp lệ.
3/ Hồ sơ pháp lý dự án không đảm bảo có nên mua hay không?
Về nguyên tắc thị trường, giá trị của BĐS bất kỳ có thể lên hoặc xuống tùy theo thời điểm và nhiều yếu tố khác. Nhưng pháp lý dự án là yếu tố không thể “dịch chuyển” lên hoặc xuống được. Hồ sơ pháp lý dự án phải đảm bảo đủ và hợp pháp theo quy định pháp luật thì mới đủ điều kiện thực hiện giao dịch, mua bán. Nếu có vấn đề xảy ra thì pháp luật cũng có cơ sở giải quyết nhằm đảm bảo quyền lợi cho đôi bên. Trường hợp thực hiện sai thì chắc chắn rằng không điều gì đảm bảo được cho mọi người. Theo đó, một số rủi ro mà người mua có thể gặp phải khi mua nhà, đất không đầy đủ pháp lý như sau:
3.1/ Hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu hóa
Luật Dân sự 2015 có quy định rằng tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như nhà ở thì việc mua bán, chuyển nhượng buộc phải lập thành văn bản có chứng thực bởi cơ quan thẩm quyền.
Luật Đất đai 2013 cũng có quy định: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
Luật Công chứng 2014 cũng quy định rằng việc mua bán nhà ở không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (thiếu hồ sơ pháp lý dự án) thì không được công chứng. Trường hợp tranh chấp thì hợp đồng mua bán có thể bị vô hiệu quả. Khi đó, căn cứ theo Luật Dân sự hiện hành quy định:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
- Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3.2/ Rủi ro vướng phải tranh chấp
Khi mua bán tài sản không có đủ hồ sơ pháp lý thì việc xác minh nguồn gốc tài sản rất khó khăn. Nếu không may nhà, đất bạn đã mua có phần đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất thuộc diện quy hoạch thì người mua gặp khá nhiều rắc rối. Với nhiều chiêu trò, thủ đoạn tinh vi của bọn lừa đảo gắn mắc “nhà đầu tư” uy tín, không ít khách hàng đã gặp phải tình trạng này và cảm thấy lao đao suốt thời gian dài.
3.3/ Khó bán lại cho người khác
Các dự án dù sở hữu tiềm năng phát triển vượt bậc nhưng pháp lý không đảm bảo thì rất khó để tìm kiếm người mua. Nhờ sự phát triển của công nghệ hiện nay, khách hàng cũng tiếp cận được nguồn thông tin bổ ích về bất động sản nhiều hơn. Từ đó nâng cao được kiến thức, kinh nghiệm của mình khi mua bán, giao dịch. Mặt khác, dự án cũng không đủ điều kiện pháp lý để bán theo quy định. Nếu cố tình thực hiện hành vi này thì rủi ro bạn sẽ vướng vào một số vấn đề khác nữa là không nhỏ.
3.4/ Rủi ro khác
Ngoài những trường hợp đề cập trước đó, người mua còn đối mặt với một số rủi ro dưới góc độ thực tiễn như sau:
- Thị trường biến động, giá nhà đất tăng cao. Lúc này người bán cũ kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và người mua thường chịu thiệt thòi nhiều hơn.
- Việc tiến hành xây mới, sửa chữa, cải tạo công trình rất khó khăn vì không được cấp phép thực hiện.
- Không thể thế chấp ngân hàng để vay vốn, tính thanh khoản kém đi.
Tổng kết
Bài viết trên ngoài việc cung cấp thêm thông tin cho các bạn về hồ sơ pháp lý dự án cũng chỉ ra được một số rủi ro mà người mua thường sẽ gặp phải. Vì thế, trước khi quyết định mua tài sản nhà đất bất kỳ nên tìm hiểu thông tin rõ ràng. Có rất nhiều cách để hỗ trợ bạn điều đó như:
- Thông tin từ Internet, các trang báo tin tức uy tín. Sự phát triển của Internet mang đến nguồn thông tin đa chiều, sẵn sàng phục vụ mọi nhu cầu của bạn.
- Ứng dụng tra cứu pháp lý dự án - một trong những cách kiểm tra pháp lý của dự án an toàn được nhiều người sử dụng. Hiện nay có nhiều ứng dụng tra cứu pháp lý được cơ quan thẩm quyền cấp phép nhằm tạo thêm điều kiện cho người dân trong quá trình tìm hiểu, xác minh.
- Nhờ người thân hoặc bạn bè có kinh nghiệm về bất động sản và thủ tục hành chính.
- Kiểm tra pháp lý dự án qua ngân hàng. Với nhiều năm kinh nghiệm của mình, thông tin phản hồi từ ngân hàng cũng rất đáng tin cậy.
- Tìm đến các luật sư, chuyên gia để tư vấn. Có rất nhiều dịch vụ pháp lý mở ra trên thị trường. Bạn có thể dễ dàng kết nối nhanh chóng với họ để được tư vấn sớm nhất.
- Tìm đến cơ quan chức năng ở địa phương, nơi quản lý dự án đang hiện hữu. Đây là một trong những cách được nhiều người áp dụng hiện nay. Thông tin có độ chính xác rất cao sẽ giúp ích được cho bạn nhiều hơn.
Nhìn chung, vấn đề mua bán, giao dịch BĐS không đảm bảo hồ sơ pháp lý dự án luôn tiềm ẩn rủi ro. Trong khi đó, rất nhiều dự án rải rác khắp nơi từ trung tâm thành phố đến khu vực vùng ven mở ra nhiều cơ hội để lựa chọn. Đừng vội nhìn thấy lợi ích trước mắt không khéo rơi vào bẫy dự án “ma”.
Xem thêm: