#4 điều phải biết về đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất phổ biến ở nước ta. Luật đất đai 2013 đã có những quy định rõ ràng về loại đất này. 4 điều sau đây sẽ giải đáp tất tần tật những vấn đề xoay quanh. Mời bạn đọc cùng theo dõi.
1/ Đất trồng cây lâu năm là loại đất gì?
Với truyền thống là một nước nông nghiệp lâu đời, diện tích đất nông nghiệp chiếm phần lớn ở nước ta. Mặc dù đang trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, song ngành nông nghiệp nước ta vẫn đóng vai trò là “trụ đỡ” cho nền kinh tế nước nhà.
Theo kết quả thống kê diện tích đất đai của cả nước năm 2018, tính đến thời điểm 31/12/2018 thì tổng diện tích tự nhiên là 33.123.597ha, trong đó bao gồm:
- Diện tích nhóm đất nông nghiệp: 27.289.454ha
- Diện tích nhóm đất phi nông nghiệp: 3.773.750ha
- Diện tích nhóm đất chưa sử dụng: 2.060.393ha
Căn cứ vào phân loại đất đai theo quy định mới nhất của pháp luật Việt Nam (Khoản 1 Điều 10 Luật đất đai 2013 về Phân loại đất) thì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp. Quy định về nhóm đất này cụ thể bao gồm:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
- Đất trồng cây lâu năm.
- Đất rừng sản xuất.
- Đất rừng phòng hộ.
- Đất rừng đặc dụng.
- Đất nuôi trồng thủy sản.
- Đất làm muối.
- Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.
Căn cứ vào Phụ lục số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 27/2018/TT-BTNMT thì đất trồng cây lâu năm là đất sử dụng vào mục đích trồng các loại cây được trồng một lần, sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm theo quy định tại Thông tư liên tịch số 22/2016/TTLT-BNNPTNT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2016 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao gồm:
- Cây công nghiệp lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cây cao su, cà phê, ca cao, chè, điều, hồ tiêu, dừa,...
- Cây ăn quả lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như cây chôm chôm, cam, bưởi, mận, mơ, măng cụt, vải, sầu riêng, nhãn, xoài,...
- Cây dược liệu lâu năm: là cây lâu năm cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm,...
- Các loại cây lâu năm khác: là các loại cây lâu năm để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng,... Kể cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Trường hợp đất trồng cây lâu năm có kết hợp nuôi trồng thủy sản, kinh doanh dịch vụ thì ngoài việc thống kê theo mục đích trồng cây lâu năm còn phải thống kê thêm theo các mục đích khác là nuôi trồng thủy sản, sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (trường hợp sử dụng đồng thời vào cả hai mục đích khác thì thống kê theo cả hai mục đích đó).
Ở dòng mục đích sử dụng thuộc mục thửa đất được ghi nhận trong sổ đỏ cũng có ghi nhận cụ thể về loại đất. Người sử dụng đất có thể tra cứu một cách đơn giản, chính xác nhất mà không cần thông qua một trung gian nào khác. Từ đó sẽ xác định được quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất được rõ ràng hơn. Trường hợp thửa đất chưa được cấp sổ đỏ thì có thể thông qua các văn bản pháp lý có liên quan hoặc tìm đến cơ quan chức năng để được hỗ trợ. Người sử dụng đất phải đảm bảo thực hiện đúng nguyên tắc sử dụng đất bao gồm:
- Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.
- Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.
- Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Từ những cơ sở trên đã trở lời cho câu hỏi đất trồng cây lâu năm là đất gì, đồng thời cũng mở rộng khái niệm đất cây lâu năm ra hơn để giúp mọi người có cái nhìn chính xác, cụ thể hơn.
2/ Đất trồng cây lâu năm có được chuyển nhượng không?
Theo quy định mới nhất hiện nay thì đất trồng cây lâu năm có thể thực hiện chuyển nhượng nhưng phải đảm bảo các quy định về đất đai hiện hành. Cụ thể:
Điều 188 Luật đất đai 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các yếu tố sau:
1/ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
- Đất không có tranh chấp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
2/ Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3/ Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Ngoài ra, khi thực hiện chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm nên chú ý về hợp đồng chuyển nhượng. Các điều khoản hợp đồng phải rõ ràng và được công chứng hoặc chứng thực từ cơ quan chức năng có thẩm quyền thì mới gọi là hợp pháp theo quy định. Cụ thể là do Phòng Công chứng và Văn phòng Công chứng thực hiện. Việc công chứng hợp đồng giúp đảm bảo tính hợp pháp và an toàn hơn khi thực hiện chuyển nhượng. Đồng thời giảm thiểu nhiều rủi ro có thể gặp phải.
Về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định như sau:
- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Các trường hợp tự ý thực hiện chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm không đủ điều kiện theo quy định sẽ bị xử phạt hành chính lên đến 40 triệu đồng. Được quy định cụ thể tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP với các mức phạt khác nhau tùy theo mức độ. Ngoài ra, còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như buộc hoàn trả tiền chuyển nhượng, buộc bên chuyển nhượng nộp số lợi bất hợp pháp. Thậm chí Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm về thời gian sử dụng đất.
3/ Điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm
Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm đã được đề cập trước đó. Ở đây, cũng cần lưu ý thêm về điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm theo đúng quy định.
Vì đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp nên việc chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm phải đảm bảo thêm điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Điều 190 Luật đất đai 2013 như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ.”
Bên cạnh đó, Điều 191 Luật đất đai 2013 cũng quy định về Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trên thực tế, không phải trường hợp nào cũng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm. Để tránh mất thời gian cho đôi bên thì bạn nên tìm hiểu những thông tin này trước khi thực hiện thủ tục. Nguồn thông tin có thể từ Internet, bạn bè, người thân có kinh nghiệm, cơ quan chức năng, luật sư, chuyên gia tư vấn pháp lý.
4/ Đất trồng cây lâu năm có thời hạn sử dụng không?
Thời hạn sử dụng đất là khoảng thời gian mà người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để ở, để trồng trọt, để chăn nuôi. Theo đó, người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất được giao, cho thuê. Điều này cũng được cụ thể hóa trong Luật đất đai hiện hành.
Về thời hạn sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất 2013 được chia thành 2 hình thức là:
- Đất sử dụng ổn định lâu dài
- Đất sử dụng có thời hạn
Đất trồng cây lâu năm chính là đất nông nghiệp, vì vậy thời hạn sử dụng đất nông nghiệp cũng chính là thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm. Theo đó, tùy thuộc vào mỗi trường hợp mà có thời hạn sử dụng khác nhau. Nhưng thông thường đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm sẽ là 50 năm. Khi hết thời hạn thì cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu phải làm thủ tục gia hạn đất trồng cây lâu năm để Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê.
Khi hết thời hạn sử dụng thì cá nhân, hộ gia đình không thể thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,... đối với đất trồng cây lâu năm, vì không đáp ứng đủ điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Nhưng sau khi gia hạn thời gian sử dụng đất thì sẽ được sử dụng bình thường.
Trường hợp nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng đất theo Điều 128 Luật đất đai quy định:
- Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.
Để kiểm tra đất trồng cây lâu năm có thời hạn sử dụng hay không thì người sử dụng đất có thể căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây được xem là chứng thư pháp lý có vai trò quan trọng trong suốt quá trình sử dụng đất. Dựa vào thông tin được ghi chú trong đó, chúng ta dễ dàng xác nhận được thời hạn sử dụng đất để thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ hợp pháp của mình.
Khi mua đất trồng cây lâu năm, cần lưu ý về thời hạn sử dụng đất còn bao nhiêu năm. Vì yếu tố này có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chính người mua sau này. Đây cũng được xem là rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm mà bạn nên cân nhắc. Đối với đất hết thời hạn sử dụng không thực hiện thủ tục gia hạn mà vẫn thực hiện mua bán thì có thể bị xử phạt hành chính và bị Nhà nước thu hồi đất. Khi đó, dựa trên các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì người mua dễ gặp phải nhiều rắc rối pháp lý.
Tổng kết
Đất trồng cây lâu năm có mặt hầu hết ở khắp nơi trên đất nước ta. Pháp luật cũng có nhiều quy định cụ thể về các loại đất nói chung và đất trồng cây lâu năm nói riêng. Vì thế, người sử dụng đất phải thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ hợp pháp của mình. Những điều này đều được cụ thể hóa trong bộ Luật đất đai hiện hành. Qua đó, người sử dụng nên lưu ý một điều như sau:
- Sử dụng đất mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không.
- Thực hiện kê khai đăng ký đất đai, các thủ tục liên quan đến việc chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Đảm bảo nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định.
- Không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.
- Khi có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan thẩm quyền gia hạn thì phải giao lại đất cho Nhà nước.
Đặc biệt là trong quá trình mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên lưu ý về điều kiện thực hiện những điều đó có đảm bảo hay chưa. Luật đất đai có quy định về vấn đề này. Đồng thời Luật kinh doanh bất động sản cũng quy định về Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài 4 điều lưu ý về đất trồng cây lâu năm được đề cập qua bài viết trên, mọi người cũng nên tìm hiểu thêm các vấn đề liên quan để thực hiện cho đúng, cho kịp thời. Một số quy định mới được bổ sung, sửa đổi sau này cũng cần cập nhật thường xuyên. Đây là cách mà chúng ta bảo vệ được quyền và lợi ích chính đáng của mình trước pháp luật.
Xem thêm: