Nơi cuộc sống tốt đẹp hơn

Đất hỗn hợp là gì? Toàn bộ thông tin cần phải biết

Đất hỗn hợp là gì? Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không? Có được chuyển nhượng không? Bài viết sẽ trả lời đầy đủ, chi tiết các vấn đề này.

Đất hỗn hợp là gì?

Liên quan đến khái niệm đất hỗn hợp, có rất nhiều vấn đề chúng ta cần làm rõ. Đó là:

Đất hỗn hợp tiếng Anh là gì?

Trong tiếng Anh, hỗn hợp là “mixture”, đất là “land”. Đất hỗn hợp trong tiếng Anh được gọi là “mixed soil”. “Soil” trong tiếng Anh cũng có nghĩa là đất.

Đất hỗn hợp là gì?

Hiểu theo một cách đơn giản nhất, đất hỗn hợp là có nhiều loại đất khác nhau trên cùng một khu đất.

Định nghĩa chính xác của đất hỗn hợp được quy định tại Mục 1.2 Quy chuẩn xây dựng Việt nam QCXDVN 01:2008/BXD của Bộ Xây dựng, như sau:

Công trình (hoặc đất sử dụng) hỗn hợp: là công trình (hoặc quỹ đất) sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau (ví dụ: ở kết hợp với kinh doanh dịch vụ, và/hoặc kết hợp sản xuất...).

Theo ông Nguyễn Thanh Toàn - Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết: “Đất hỗn hợp trong đó có nhiều chức năng nhưng chưa có quyết định thu hồi đất, chưa có dự án và chủ đầu tư, cũng chưa có thời gian cụ thể thực hiện dự án”.

Đất ở hỗn hợp là gì?

Đất ở hỗn hợp cũng giống như đất hỗn hợp, là quỹ đất được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, vừa để ở vừa để kinh doanh hoặc vừa kết hợp với sản xuất…

Quy hoạch đất hỗn hợp là gì?

Trong phân loại đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam mới nhất thì đất đai được chia thành 3 nhóm đất cụ thể: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Như vậy, đất hỗn hợp không nằm trong các loại đất được quy định tại Luật đất đai 2013, mà sẽ nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch đất hỗn hợp là việc phân bổ và khoanh vùng đất theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất. Trong đó:

  • Quy hoạch là việc tổ chức, định hướng không gian vùng, không gian đô thị và điểm dân cư, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;
  • Mục đích của quy hoạch là tạo môi trường sống thích hợp cho người dân, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng linh hoạt nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, xác định chức năng xây dựng trong mỗi khu đất.

Hiện không có luật quy hoạch đất hỗn hợp mà sẽ dựa vào luật quy hoạch nói chung để quyết định các vấn đề liên quan.

Theo ông Nguyễn Thanh Toàn - Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết: Mục đích của việc chuyển sang đất hỗn hợp là để làm “mềm” hóa quy hoạch, tránh cứng nhắc, tạo thuận lợi để mời gọi đầu tư khi tổ chức thực hiện quy hoạch.

Lưu ý: Người dân có thể xem bản đồ quy hoạch, sổ đỏ, hoặc hỏi cơ quan tài nguyên môi trường để biết đất nhà mình hoặc đất mình đang quan tâm có thuộc diện quy hoạch đất hỗn hợp hay không.

Giải đáp một số thắc mắc xoay quanh đất hỗn hợp

1/ Đất hỗn hợp có lên thổ cư được không?

Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

  • Trong trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm > người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền cơ bản theo luật quy định;
  • Trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện > người sử dụng đất trong khu vực cần chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền cơ bản của mình, trừ trường hợp xây dựng mới công trình, nhà ở hoặc trồng cây lâu năm.

Như vậy, đất hỗn hợp vẫn có thể lên thổ cư. Nhưng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phụ thuộc vào kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Người sở hữu đất hỗn hợp cần liên hệ với Phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương để biết kế hoạch sử dụng đất, từ đó trả lời được câu hỏi đất hỗn hợp có lên thổ cư được hay không.

2/ Đất hỗn hợp có được chuyển nhượng không?

Người đang sở hữu đất hỗn hợp hoặc người chẳng may mua phải đất hỗn hợp mà không biết thì hoàn toàn có thể yên tâm rằng đất hỗn hợp có thể chuyển nhượng được.

Tương tự như trường hợp nói trên, chiếu theo Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 thì khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sở hữu đất hỗn hợp có toàn quyền đối với mảnh đất của mình, trong đó có quyền chuyển nhượng.

Thậm chí, đối với những diện tích đất được ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất >>> cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất đã ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Nếu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh hoặc hủy bỏ, hoặc điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 nói trên.

3/ Đất hỗn hợp có được bồi thường không?

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, người sở hữu đất hỗn hợp nếu có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ thì sẽ được bồi thường theo quy định khi đất bị thu hồi.

4/ Đất hỗn hợp có được cấp phép xây dựng không?

Theo số liệu thống kê năm 2018, tại Tp. HCM có đến khoảng 13.500 ha đất quy hoạch hỗn hợp đang gặp vấn đề vướng mắc trong việc cấp Giấy phép xây dựng.

Tùy vào từng trường hợp mà quyết định đất hỗn hợp có được cấp Giấy phép xây dựng hay không.

  • Trường hợp 1: Khu vực chiếm 50% diện tích đất hỗn hợp

Khu vực nào chiếm trên 50% diện tích đất hỗn hợp, có cấu trúc chức năng là nhà ở chung cư kết hợp với thương mại - dịch vụ văn phòng, không có công viên cây xanh và công trình công cộng, đồng thời hiện trạng khu vực có nhiều nhà ở, đất gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.

  • Trường hợp 2: Khu vực chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp

Khu vực nào chiếm 30% diện tích đất hỗn hợp với cơ cấu chức năng chính là công trình thương mại - dịch vụ - văn phòng, không có nhà ở, chỉ có nhà xưởng, cơ sở sản xuất công nghiệp gây ô nhiễm cần di dời và không ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người dân thì khu vực đó được cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn. Điều kiện đi kèm là người dân phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

  • Trường hợp 3: Khu vực chiếm 20% diện tích đất hỗn hợp

Khu vực nào có tỷ lệ đất hỗn hợp chiếm 20% diện tích, đi kèm với đó là hiện trạng: có nhiều nhà ở, đất của người dân thường là lụp xụp nên cần thu hút các dự án đầu tư xây dựng để tái thiết đô thị. Thì những khu vực này, Sở Quy hoạch - Kiến trúc đề xuất chưa thực hiện cấp Giấy phép xây dựng mà Sở sẽ cùng với các địa phương tiến hành rà soát, điều chỉnh thành đất dân cư hiện hữu. Sau khi điều chỉnh thì người dân được cấp Giấy phép xây dựng chính thức.

5/ Đất hỗn hợp có được tách thửa không?

Quyết định 60/2017/QĐ-UBND của UBND Tp. HCM ban hành ngày 05/12/2017 trong quá trình thực hiện đã bộc lộ nhiều vướng mắc cần phải tháo gỡ. Một trong những vướng mắc lớn nhất đó là quy định tách thửa đất hỗn hợp và đất dân cư xây dựng mới. Cụ thể, Quyết định 60 ghi rõ: quy hoạch đất xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp có chức năng đất ở không được tách thửa.

Đây là nội dung quy định không phù hợp với Luật đất đai 2013 và Nghị định 01/2017/NĐ-CP khi quy định các trường hợp được tách thửa. Qua rà soát cho thấy, Luật đất đai 2013, Luật quy hoạch đô thị 2019, Luật xây dựng 2013, Luật quy hoạch 2017 cùng các Nghị định khác của Chính phủ liên quan đến quy hoạch, tất cả các văn bản này đều không có thuật ngữ “quy hoạch đất sử dụng hỗn hợp” hoặc giải thích đối với quy hoạch này.

Vì vậy, UBND Tp. HCM đã chỉ đạo các cơ quan chức năng tháo gỡ vướng mắc về quy định tách thửa đất ở khu vực đất hỗn hợp. Và đất hỗn hợp vẫn sẽ được tách thửa như các loại đất khác.

Có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp không?

Tùy vào mục đích và điều kiện của mỗi người để quyết định có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không.

Đặc điểm của đất quy hoạch là có thể thay đổi theo thời gian. Ngày hôm nay đất có thể thuộc diện quy hoạch nhưng một vài năm sau có thể được tháo dỡ.

Hơn thế nữa, Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng khẳng định đối với đất hỗn hợp, Sở sẽ giải quyết quyền lợi nhà, đất bình thường cho người dân trong trường hợp chưa có quyết định thu hồi đất, chưa xác định được dự án đầu tư và chủ đầu tư. Nếu có thu hồi thì cũng sẽ bồi thường theo đúng quy định cho người sở hữu đất có Giấy chứng nhận.

Thêm một ưu điểm của đất hỗn hợp đó là giá bán sẽ rẻ hơn so với các loại đất thông thường khác. Định giá đất hỗn hợp đưa ra luôn thấp hơn, đó chính là cơ hội để người mua mua được giá đất rẻ.

Tuy nhiên, đất hỗn hợp là đất quy hoạch, một số quy định đưa ra vẫn còn gây khó khăn đối với người dân. Các thủ tục xin cấp giấy phép cho đến nay vẫn còn rắc rối, nhiều hộ gia đình chưa được cấp giấy phép hoặc chỉ cấp giấy phép tạm. Đối với người có nhu cầu mua ở lâu dài thì nên suy nghĩ thật kỹ việc có nên mua đất quy hoạch hỗn hợp hay không.

Xem thêm: