Đất chưa sử dụng & tất tần tật điều cần biết (Luật mới nhất)
Liên quan đến đất chưa sử dụng còn khá nhiều quy định chưa được làm rõ cũng như phổ biến rộng rãi đến các cá nhân, tổ chức.
Trên thực tế, nhiều diện tích đất tại các địa phương bị bỏ không, chưa có bất kỳ hoạt động canh tác nào. Người sử dụng đất rất thắc mắc, rằng đây là loại đất gì, quy định như thế nào về việc sử dụng, liệu mình có thể làm thủ tục để xin sử dụng được hay không, cơ quan nhà nước nào có trách nhiệm quản lý đối với đất chưa sử dụng? Việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng phải dựa trên những căn cứ nào?,...
Nhằm giải đáp những câu hỏi liên quan đến đất chưa sử dụng, bài viết này sẽ tổng hợp và hệ thống lại tất tần tật thông tin hữu ích nhất.
Đất chưa sử dụng là gì?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 10 Luật Đất đai 2013: “Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”
Điều 58 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, đất chưa sử dụng gồm: “Đất chưa sử dụng gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây”
Cụ thể, đất chưa sử dụng là đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa được xác định để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, lâm nghiệp, chưa xác định là đất khu dân cư nông thôn, đô thị, chuyên dùng và Nhà nước chưa giao cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân nào sử dụng ổn định lâu dài.
Đặc điểm của đất chưa sử dụng
Thời hạn sử dụng đất chưa sử dụng
Theo khoản 3 Điều 132 Luật đất đai, đất chưa sử dụng được Ủy ban nhân dân cấp xã giao cho cá nhân, hộ gia đình thuê đất để nuôi trồng thủy hải sản, sản xuất nông nghiệp trong thời hạn không quá 5 năm dưới hình thức đấu giá đất.
Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.
Hạn mức giao đất
Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 129 Luật Đất đai 2013 và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản này.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Biện pháp quản lý đất chưa sử dụng
Theo quy định tại Điều 164 của Luật đất đai năm 2013, việc quản lý và sử dụng đất chưa sử dụng bao gồm các nội dung sau:
- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
- Việc quản lý đất chưa sử dụng được thực hiện theo quy định của Chính phủ”
- Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm quản lý chặt chẽ quỹ đất chưa sử dụng và việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng tại địa phương theo quy định sau:
- Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm quản lý, bảo vệ đất chưa sử dụng tại địa phương và đăng ký vào hồ sơ địa chính.
- Khi thống kê, kiểm kê đất đai thì đất chưa sử dụng chia thành ba (03) loại gồm đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.
- Đối với mỗi loại đất cần xác định trừ diện tích đất mà Nhà nước chưa đưa vào sử dụng nhưng đang bị bao chiếm trái pháp luật.
- Khi thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai cần xác định trừ diện tích đất đó được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nhưng đang trong tình trạng hoang hóa để thu hồi, bổ sung vào quỹ đất chưa sử dụng của địa phương.
- Khi lập quy hoạch sử dụng đất phải xác định trừ quỹ đất chưa sử dụng sẽ được đưa vào sử dụng trong kỳ quy hoạch đó; khi lập kế hoạch sử dụng đất phải xác định trừ tiến độ hàng năm đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng. (Xem thêm: Quy hoạch sử dụng đất cấp xã)
- Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở.
Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất. (Xem thêm: Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp)
Biện pháp đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo kế hoạch sử dụng đất
Theo Điều 59 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nội dung này được quy định như sau:
- Nhà nước có chính sách đầu tư cơ sở hạ tầng đối với vùng biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng cao, vùng nhiều đất nhưng ít dân, vùng có điều kiện tự nhiên khó khăn để thực hiện kế hoạch đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng; có chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất chưa sử dụng để đưa vào sử dụng
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sử dụng nguồn kinh phí thu được từ nguồn thu khi cho phép chuyển mục đích đất chuyên trồng lúa nước sử dụng vào mục đích khác và các nguồn kinh phí hợp pháp khác để phục vụ việc khai hoang, cải tạo, đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng
Các vấn đề liên quan đến đất chưa sử dụng
Quy hoạch đất chưa sử dụng là gì?
Tương tự như mục đích quy hoạch đất nói chung, quy hoạch đất chưa sử dụng cũng là việc việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Có 2 trường hợp, hoặc là đất không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc vì lý do nào đó, người sử dụng đất không thực hiện theo các thủ tục luật định. Đối với đất chưa sử dụng, sau khi có quy hoạch, kế hoạch giao đất, cho thuê đất, tùy theo trường hợp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.
Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định những trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là Giấy chứng nhận), trong đó có các trường hợp:
1. Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp sau:
- Tổ chức được giao quản lý công trình công cộng, gồm công trình đường giao thông, cầu, cống, vỉa hè, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê, đập; quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm.
- Tổ chức kinh tế được giao quản lý diện tích đất để thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao và các hình thức khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.
- Tổ chức được giao quản lý đất có mặt nước của các sông và đất có mặt nước chuyên dùng.
- Tổ chức được giao quản lý quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Chủ tịch UBND cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.
- Chủ tịch UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất chưa sử dụng tại các đảo chưa có người ở thuộc địa phương.
- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là người chịu trách nhiệm đối với đất được giao cho cộng đồng dân cư quản lý.
2. Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.
Đất công ích của xã, phường, thị trấn (hay còn gọi là đất 5%) thì người dân không được cấp Giấy chứng nhận mà chỉ được UBND cấp xã cho thuê với thời hạn thuê mỗi lần không quá 05 năm, nếu hết thời hạn thuê mà có nhu cầu sử dụng thì tiếp tục làm hợp đồng thuê.
3. Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
4. Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
5. Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo quy định.
Theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được cấp Giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận được chia làm 02 nhóm: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng đã có thông báo hoặc có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
7. Tổ chức, UBND cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng.
Như vậy, nếu đất chưa sử dụng được dùng vào các mục đích kể trên thì không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp khác, nếu đủ điều kiện sẽ được cấp.
Thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người đã chết để lại.
Trong đó nếu tài sản để thừa kế là quyền sử dụng đất thì người để lại di sản bên cạnh tuân theo các quy định của BLDS 2015 về thừa kế thì còn phải tuân thủ theo các quy định của pháp luật về đất đai.
Cá nhân được để lại thừa kế là quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (được quy định cụ thể tại Điều 188 Luật Đất đai 2013). Bên cạnh đó, thửa đất được để lại thừa kế cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án
- Trong thời hạn sử dụng đất
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ thuộc điều khoản này thì được cấp GCNQSDĐ (đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận)
Ngoài ra theo nếu người sử dụng đất không có các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng có các giấy tờ được quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng được cấp GCNQSDĐ.
Như vậy, nếu người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ thuộc khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc thuộc Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và đáp ứng điều kiện thừa kế thì có quyền lập di chúc để định đoạt thửa đất đó cho người thừa kế.
Trong trường hợp, người để lại thừa kế đã mất nhưng vẫn chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận, theo quy định, việc khai nhận di sản được thực hiện khi người nhận thừa kế nộp đủ các loại giấy tờ liên quan như: Biên bản thỏa thuận của gia đình; giấy tờ chứng minh nguồn gốc mảnh đất (khi chưa có sổ đỏ); giấy tờ tùy thân của các thành viên có quyền thừa kế; giấy đăng ký kết hôn… (Giấy tờ chứng minh nguồn gốc mảnh đất là các loại giấy tờ được quy định tại điều 100, 101 Luật Đất đai 2013.).
Như vậy, trong trường hợp này, sau khi có văn bản khai nhận di sản thừa kế, người nhận thừa kế mới tiến hành làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được thừa kế.
Thủ tục khai nhận di sản thừa kế
Thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo điều 57, điều 58 Luật công chứng 2014 và điều 18 Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/03/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng 2014 như sau:
- Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó đến và yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản tại Phòng công chứng nơi có đất;
- Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định;
- Việc thụ lý công chứng văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.
Thu hồi đất chưa sử dụng
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 15 Luật Đất đai 2013, Nhà nước được thu hồi đất trong trường hợp sau:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
Theo đó, đất chưa sử dụng có thể bị thu hồi trong trường hợp có vi phạm pháp luật về đất đai, như việc cố ý hủy hoại đất hoặc đất thuộc trường hợp thu hồi vì các mục đích chung.
Chiếm đất bằng chưa sử dụng
Tại khoản 3 điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 có quy định:
Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:
a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.
Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Tuy nhiên, sau thời điểm này, trường hợp hộ gia đình, cá nhân lấn, chiếm đất chưa sử dụng để xây nhà ở, công trình xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền áp dụng Nghị định 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trên lĩnh vực xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở để xử lý về hành vi xây dựng công trình vi phạm quy hoạch xây dựng.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân lấn, chiếm đất chưa sử dụng để dùng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản…mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì UBND cấp xã cần gặp hộ gia đình, cá nhân lấn chiếm đất để trao đổi theo hướng sẽ cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất đã lấn, chiếm để sản xuất, thời hạn thuê mỗi lần không quá 5 năm.
Trước đây, theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai thì không có quy định xử phạt vi phạm hành chính về hành vi lấn, chiếm đất chưa sử dụng nên theo nguyên tắc tại điểm d khoản 1 Điều 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính: “Chỉ xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm hành chính do pháp luật quy định” thì không xử phạt đối với hành vi này.
Ngày 19/11/2019, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2019/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực 05/01/2020. Theo đó, đã bổ sung nhiều hành vi vi phạm mới phát sinh từ thực tiễn điển hình là hành vi lấn, chiếm đất chưa sử dụng, hủy hoại đất.
Cụ thể, Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định, hành vi lấn, chiếm đất chưa sử dụng bị xử phạt như sau:
- Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn:
- Phạt tiền từ 2 triệu đến 3 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05ha
- Phạt tiền từ 3 triệu đến 5 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05ha đến dưới 0,1ha
- Phạt tiền từ 5 triệu đến 15 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1ha đến dưới 0,5ha
- Phạt tiền từ 15 triệu đến 30 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0, 5ha đến dưới 1ha
- Phạt tiền từ 30 triệu đến 70 triệu đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 1ha trở lên.
- Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng ở khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 2 lần mức xử phạt đối với khu vực nông thôn.
Ngoài việc bị phạt tiền thì cá nhân, tổ chức có hành vi lấn, chiếm đất chưa sử dụng còn bị áp dụng biện pháp buộc khôi phục tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và nộp lại số lợi bất hợp pháp có được.
Thuê đất chưa sử dụng
Thực tế, nhà nước có chính sách khuyến khích đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng (điều 165 Luật đất đai). Tuy nhiên, việc giao đất chưa sử dụng cho cá nhân, tổ chức phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Vì vậy, nếu muốn sử dụng đất chưa sử dụng, các cá nhân, tổ chức phải tiến hành thủ tục xin giao đất, thuê đất chưa sử dụng. Thủ tục cụ thể được quy định tại khoản 1, điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Tuy nhiên, sẽ có một số trường hợp, cá nhân tổ chức đã có việc lập biên bản về việc sử dụng đất trái phép, phải nhận quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Vì vậy, trường hợp này nên làm đơn xin hoãn thi hành cưỡng chế đất, trong đó có nêu cụ thể hoàn cảnh khó khăn và nêu rõ đang làm thủ tục xin giao đất, cho thuê đất để được cơ quan có thẩm quyền xem xét, từ đó có thể tạm hoãn thi hành cưỡng chế.
Đất chưa sử dụng là 1 trong 3 nhóm đất thuộc phân loại đất đai theo Luật Đất đai 2013, do đó, về bản chất, cũng thuộc sự điều chỉnh của pháp luật và cần thực hiện nghiêm túc trong việc quy hoạch, lên kế hoạch sử dụng, bảo vệ. Nắm rõ các quy định liên quan là cơ chế quan trọng để thực hiện tốt nhiệm vụ bảo tồn, khai thác hiệu quả quỹ đất; hạn chế các trường hợp lấn chiếm, sử dụng sai mục đích chung của nhà nước.
Xem thêm: