04 yếu tố ảnh hưởng nhất đến thị trường bất động sản năm 2019

Năm 2019 là một năm với nhiều dự đoán cho sự phát triển của thị trường bất động sản, các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS trong năm nay có phần ít nhưng lại đem đến sự tác động mạnh mẽ hơn. Bài viết xin được điểm qua tình hình chung và một số yếu tố chọn lọc có ảnh hưởng đến định hướng phát triển của thị trường nhà đất.

Tình hình chung thị trường bất động sản năm 2019

Nhìn chung, thị trường nhà ở tại TP HCM và Hà Nội quý II/2019 nguồn cung sụt giảm mạnh, giá nhà tiếp đà leo thang.

Sự khan hiếm nguồn cung hàng hóa thúc đẩy giá nhà tăng, nâng mặt bằng giá trung bình thị trường lên mức mới cao hơn trước đây. Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.009 USD mỗi m2, tăng 21,6% theo năm. Trong khi đó, phân khúc cao cấp tăng 52,9% theo năm, ở mức 4.569 USD mỗi m2 trong quý II/2019 nhờ sự tham gia của một số dự án hạng sang ở khu vực trung tâm (theo JJL).

Thống kê từ Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng cho thấy năm 2019 có tổng nguồn cung bất động sản giảm mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Trước tình hình đó, nhiều chuyên gia nhận định rằng toàn thị trường bất động sản (BĐS) đang đứng trước nhiều thách thức lớn.

Theo ông Trần Đức Vinh - Tổng Giám đốc Trần Anh Group: “Sự sụt giảm nguồn cung ở nhiều phân khúc của thị trường BĐS đã tác động lớn đến nguồn thu ngân sách, làm ảnh hưởng đến nền kinh tế của đất nước và tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, nặng nề nhất là các doanh nghiệp bất động sản còn yếu, thiếu và hạn chế về tiềm lực tài chính”.

Do một số chủ đầu tư chỉ nghĩ làm sao để kiếm tiền nhanh mà quên mất việc phát triển giá trị cho một sản phẩm, quên mất trách nhiệm với khách hàng. Từ đó, thị trường dần xuất hiện tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, thiếu sự hoàn chỉnh về mặt pháp lý và không phục vụ được nhu cầu ở của khách hàng, không tạo được giá trị gia tăng bền vững.

Do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt hành lang pháp lý xây dựng, cấp phép dự án mới nên có sự sụt giảm nguồn cung BĐS.

Hiện nay chính quyền đang chú trọng rà soát toàn bộ các dự án sai phạm để sớm cấp phép cho những dự án đủ điều kiện phát triển và mở bán vào cuối năm 2019. Nhiều doanh nghiệp cũng đang khắc phục dần những sai phạm trước đây để thị trường dần ổn định trở lại.

Các dự án đủ điều kiện bán hàng, nguồn cung phần lớn tập trung ở phân khúc trung cấp, phân khúc bình dân. Nguồn cung phân khúc cao cấp, siêu cao cấp sẽ khan hiếm do các dự án ở trung tâm bị rà soát, thu hồi. Do đó, mức giá căn hộ phân khúc này có thể tăng nhẹ.

Với sự xuất hiện của thông tin UBND Tp.HCM phê duyệt quy hoạch phát triển nhà ở thành phố giai đoạn 2016 - 2020 theo hướng hạn chế phát triển dự án mới tại khu trung tâm và nội đô Sài Gòn. Quyết định cấm phát triển dự án mới tại khu vực trung tâm và nội thành sẽ khiến cho thị trường BĐS trung tâm chịu áp lực tăng giá trong thời gian tới.

Dự đoán trong 6 - 12 tháng tới, thị trường sẽ tập trung hấp thụ mạnh lượng hàng hiện hữu tại khu trung tâm và nội thành. Khi lượng sản phẩm này được tiêu thụ hết, thị trường sẽ thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng và đây là thời điểm giá BĐSkhu vực nội thành có thể bị đẩy lên cao đột biến.

Tại khu vực trung tâm, Hoạt động mở rộng quỹ đất của doanh nghiệp BĐS vẫn âm thầm diễn ra, tuy nhiên xét về quy mô, mức độ có phần giảm so với những năm về trước, sự cạnh tranh quỹ đất cũng diễn ra gay gắt hơn. Nhiều DN đẩy mạnh hoạt động tìm kiếm quỹ đất ra vùng ven hoặc các tỉnh thành lân cận nhằm mở rộng địa bàn phát triển dự án, điển hình việc chuyển hướng sang Bình Dương, Long An, Đồng Nai …

Các yếu tố tạo ảnh hưởng rõ nét đến thị trường bất động sản nửa sau 2019

1/ Ảnh hưởng của chiến tranh thương mại Mỹ - Trung

Cuộc chiến tranh thương mại đang tạo làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất sang Việt Nam giúp cho thị trường bất động sản công nghiệp gia tăng mạnh mẽ, kèm theo là các cơ sở nhà ở, dịch vụ dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp sẽ có cơ hội phát triển.

Đơn cử, quý I/2019 đã có khoảng 1,1 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam, trong đó chủ yếu đầu tư vào phân khúc BĐS công nghiệp và thông qua hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A), tăng 36% so với cùng kỳ 2018.

Với sự dự đoán tăng trưởng của BĐS công nghiệp, thì các khu vực tập trung các nhà máy, kho xưởng như Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai … sẽ là những điểm đến mà các doanh nghiệp BĐS nhắm tới.

2/ Ảnh hưởng bởi sự ban hành những chính sách, luật định mới

Về mặt chính sách, một số luật như Luật Đầu tư, Luật DN, Luật Xây dựng… sẽ được sửa đổi, bổ sung trong thời gian tới, hay sẽ ban hành nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT)… sẽ tạo nên những tác động đến thị trường BĐS.

Với chính sách rà soát chặt, xử lý nghiêm các dự án sai phạm, nhiều dự án bất động sản trên địa bàn thành phố đã và đang bị cơ quan Trung ương thanh tra, kiểm tra và xử lý, nhất là những dự án có nguồn gốc sử dụng quỹ đất công nhưng không qua đấu giá. Trong giai đoạn hiện nay, việc xử lý nghiêm cán bộ vi phạm cũng đã ảnh hưởng đến tâm lý của một số cán bộ, công chức, viên chức Nhà nước có liên quan đến bất động sản, dẫn tới nhiều hồ sơ tồn đọng trong khi doanh nghiệp vay vốn để đầu tư dự án. Tình hình này dự báo sẽ tiếp diễn trong những tháng đầu năm 2020 khi một số dự án bất động sản của nhiều nhà đầu tư lớn đã bị thanh tra nhưng chưa công bố kết quả thanh tra và phương án xử lý.

Cùng với đó là sự chồng chéo các quy định pháp luật, những vướng mắc trong việc giải quyết của các sở ngành thành phố. Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản đang bị ảnh hưởng, tạm ngưng hoạt động trong các đợt thanh tra kéo dài của Thanh tra Chính phủ hoặc quá trình điều tra của Cơ quan Cảnh sát điều tra như dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, vụ án Phan Văn Anh Vũ (Vũ Nhôm). Vì thế thành phố chưa thể chấp thuận cho tiếp tục thực hiện để chờ kết quả thanh tra và giải quyết của cơ quan Trung ương.

3/ Ảnh hưởng bởi sự siết chặt tín dụng BĐS

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố lấy ý kiến dự thảo mới, một trong những nội dung sửa đổi so với Thông tư 36 trước đó là thay đổi quy định về hệ số rủi ro với các khoản vay BĐS. Theo đó, NHNN sẽ siết tín dụng vay mua nhà trên 3 tỷ đồng và hạn chế nguồn vốn huy động ngắn hạn của các ngân hàng thương mại đem cho vay vào lĩnh vực BĐS trong trung và dài hạn. Động thái hạn chế này của NHNN khiến các doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn về vốn, đồng thời sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của toàn bộ thị trường nói chung, trong đó những lo ngại về tăng giá BĐS có thể xảy ra.

4/ Ảnh hưởng bởi sự tăng giá của các mặt hàng thiết yếu

Quý 1/2019 đã chứng kiến một loạt thay đổi về giá các mặt hàng thiết yếu như xăng dầu và điện sẽ tác động đến giá đầu vào của BĐS, vật liệu xây dựng, nhân công lao động sẽ tăng theo. Điều này khiến giá BĐS khó giảm. Ngay sau khi Bộ Công Thương công bố điều chỉnh tăng giá điện với mức tăng 8,36%, nhiều doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng (VLXD) cũng công bố mức giá bán mới. Trong nước, giá thép xây dựng cũng đã tăng giá 3 đợt liên tiếp với mức tăng phổ biến từ 550.000 - 650.000 đồng/tấn. Giá các mặt hàng gạch, cát xây dựng cũng tăng giá 5 - 7% so với cuối năm trước.

>>>Xem thêm:

• Tiềm ẩn nhiều rủi ro khi mua đất dự án chưa có sổ đỏ
• Người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam cần những điều kiện gì?
• Đầu tư bất động sản là gì?Các loại hình đầu tư bất động sản?