Bong bóng bất động sản là gì? Dự báo thị trường 2024
Bong bóng bất động sản là gì? Hiện tượng này ảnh hưởng như thế nào đến thị trường và trong năm 2024 liệu có xảy ra?
Khái niệm bong bóng bất động sản được biết đến trong nhiều năm trở lại đây và cũng là chủ đề mà phần lớn nhà đầu tư, giới chuyên môn quan tâm. Xoay quanh chủ đề “bong bóng” còn rất nhiều tranh cãi và quan điểm. Nhưng không thể phủ nhận, càng được mang ra bàn luận càng chứng tỏ bất động sản và tình trạng bong bóng nhà đất đang trở thành tâm điểm chú ý.
Việc hình thành bong bóng bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân cũng như tác động lên nhiều mặt của thị trường. Nghiên cứu, dự báo về tình trạng bong bóng nhà đất giúp nhà đầu tư nhận diện cơ hội, rủi ro và áp dụng chiến thuật phù hợp hơn cho nguồn vốn khi đầu tư bất động sản.
Bong bóng bất động sản là gì?
Bong bóng bất động sản được hiểu là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó. Hình ảnh chiếc bong bóng bị thổi phồng tượng trưng cho điều này. Khi bong bóng xảy ra, giá trị của bất động sản được đẩy lên quá cao so với giá trị vốn có, đến một thời điểm nhất định nào đó sẽ ảnh hưởng đến tính thanh khoản, dẫn đến việc chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm. Lúc này kéo theo một khái niệm khác là thị trường bất động sản bị “vỡ bong bóng”.
Một ví dụ để bạn đọc dễ hình dung và hiểu sâu sắc hơn về quy luật phát triển của bong bóng bất động sản:
Một lô đất có giá trị thực khoảng tầm 500 triệu nhưng khi hiện tượng bong bóng bất động sản xảy ra, giá của lô đất được đẩy lên con số gần 1,2 tỷ đồng. Nhà đầu tư A nhận thấy giá trị miếng đất này tăng khá nhanh, nhiều cơ hội tăng cao hơn nữa trong tương lai nên quyết định mua lại với giá này. Tương tự, các nhà đầu tư khác cũng với suy nghĩ trên, dù giá nhích lên vẫn tranh thủ mua vì đặt niềm tin sẽ mang lại khoản lợi nhuận như kỳ vọng.
Tuy nhiên, giá cứ tiếp tục đẩy mạnh quá mức sẽ khiến cho bong bóng đất động sản bị phình to và vỡ, không thể nào có chuyện cứ cao lên mãi được. Khi này lô đất sẽ chững giá dần và tụt nhanh về giá trị thực, thậm chí còn thấp hơn, tính thanh khoản bị ảnh hưởng nặng nề bởi tâm lý đề phòng của người mua, không ai lại chọn đổ tiền vào một nơi không hề mang lại lợi nhuận.
Với bản chất như trên, bong bóng bất động sản có thể nhận diện thông qua các dấu hiệu:
- Giá cả tăng mạnh trong thời gian ngắn.
- Nguồn cung tăng cao chóng mặt.
- Số lượng giao dịch bất động sản tăng cao đột biến. Tuy nhiên, lượng mua ở đây chủ yếu là do nhà đầu tư mua đi bán lại, người mua thực rất ít.
- Dự án trên giấy, dự án chưa đủ pháp lý, dự án “ma” mọc lên liên tục và được chào bán nhiều hơn.
Quan điểm chuyên gia về bong bóng bất động sản
TS. Nguyễn Trí Hiếu từng phân tích: "Bất kỳ một sản phẩm nào, ở lĩnh vực nào mà giá trị tăng lên 100% đều sẽ xảy ra khủng hoảng. Nếu tăng 10% là bình thường, từ 20 - 50% là đã tăng cao, từ 50 - 70% là tăng quá cao và tăng 100% sẽ xảy ra bong bóng bất động sản. Vì cầu có giới hạn còn nguồn cung vẫn tiếp tục đổ ra. Giá cứ tăng nhưng cầu ngưng, ngược lại, cung vẫn tăng... thì hậu quả là bong bóng bất động sản sẽ xuất hiện".
Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) - PGS.TS. Trần Kim Chung cho rằng, những dấu hiệu của bong bóng bất động sản bao gồm: Giao dịch, giá cả, số lượng các công trình khởi công, địa bàn triển khai tăng, chủ thể tham gia thị trường, quy mô, giá trị dự án, nguồn tiền vào các dự án bất động sản đều đang tăng, đều cho thấy nguy cơ về một đợt khủng hoảng.
TS. Đoàn Thanh Hà trong cuốn "Tín dụng bất động sản và bong bóng bất động sản Việt Nam", phân tích rõ “nội hàm” của khái niệm bong bóng bất động sản: “Một trong những biểu hiện của bong bóng bất động sản là giá nhà ở liên tục tăng với tốc độ cao, kéo dài trong một thời gian đủ lâu để hình thành trạng thái “neo tâm lý” với mức giá cao và sau đó sự kỳ vọng “giá tiếp tục tăng nhanh trong tương lai” lan khắp thị trường. Sự kỳ vọng này là cơ sở để thúc đẩy các cơn sốt đầu cơ trên thị trường nhà đất, dẫn đến cơn xoáy: Giá tăng thúc đẩy hoạt động đầu cơ, hoạt động đầu cơ thúc đẩy giá tăng. Khi mức giá bình quân vượt xa giá trị cơ bản của nhà ở (hay còn gọi là giá trị thực) và khả năng thanh toán của phần lớn người dân thì hình thành hiện tượng bong bóng bất động sản”.
Nguyên nhân dẫn đến bong bóng bất động sản
Theo nghiên cứu, khảo sát và nhận định từ các chuyên gia bất động sản, bong bóng bất động sản, những cuộc khủng hoảng bong bóng nhà đất xuất phát từ một số nguyên nhân chính dưới đây.
Chỉ số GDP cao
Chỉ số GDP cao đồng nghĩa với việc người dân có thu nhập tốt. Khi này, họ sẽ tìm tới nhiều kênh đầu tư khác nhau để tối ưu số tiền đang có. Bên cạnh vàng, chứng khoán hay chọn gửi tiết kiệm theo tư duy truyền thống thì bất động sản đang trở thành lựa chọn có phần chiếm ưu thế vượt trội. Nhà đất thời điểm này có thể xem là công cụ mang tính bền vững, có giá trị và tiềm năng lâu dài. Vì vậy, người tìm đến bất động sản có thể với mục đích lưu trữ, kinh doanh thu lợi nhuận hoặc đầu cơ.
Chính sách nới lỏng tín dụng
Đây có thể xem là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến hiện tượng bong bóng bất động sản. Sự kiện vào năm 2007 là một minh chứng khá rõ nét, khi tăng trưởng tín dụng đạt mức hơn 37%. Các số liệu thống kê cho thấy, phần lớn tín dụng đều được đầu tư vào bất động sản, ngoài ra còn có nguồn vốn xã hội đầu tư kinh doanh bất động sản. Chính sách nới lỏng tín dụng sẽ mở rộng cơ hội sở hữu bất động sản, thúc đẩy dòng tiền vào thị trường này, chính là cơ sở để xảy ra hiện tượng nóng sốt, bong bóng nhà đất.
Sự xuất hiện của ngày càng nhiều nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản
Khi thị trường nhà đất nóng lên, sự xuất hiện ngày một đông các nhà đầu tư kinh doanh, môi giới, cò nhà, cò đất, đầu cơ xen lẫn khách hàng có nhu cầu thực,... là hệ quả tất yếu. Sự xuất hiện của các nhân vật này khiến nền nhiệt giao dịch tăng cao, cung - cầu trở nên sôi động, vì vậy, giá nhà đất tận dụng cơ hội này để “nhảy múa”, đôn giá lên cao chóng mặt. Kéo theo đó là sốt ảo, chênh lệch mức khủng so với giá trị thực nhằm hấp dẫn hơn về mặt kinh tế cũng như kích thích các nhà đầu tư lướt sóng.
>>> Xem thêm:
- Sốt đất Bình Thuận - người "hốt bạc" kẻ nhận trái đắng
- Cảnh giác trước tin cơn sốt đất Chơn Thành hiện nay
- Thực hư đất Bình Phước sốt lên giá?
Hậu quả của bong bóng bất động sản
Sự xuất hiện của bong bóng bất động sản luôn là mối lo của nhiều người, tạo ra các hệ lụy tiêu cực cho thị trường trong một khoảng thời gian nhất định, cần nhiều nỗ lực để khắc phục và phục hồi trở lại.
Nợ xấu
Nợ xấu là nỗi “ám ảnh” với các ngân hàng khi các nhà đầu tư, doanh nghiệp không có khả năng hoàn vốn, ngân hàng không thu hồi được nợ "gốc, lãi và các khoản phí", điều này khiến cho nguồn vốn bị thâm hụt, giảm sút lợi nhuận. Khi tỷ lệ nợ xấu quá cao sẽ giảm uy tín của ngân hàng đó, hệ quả là giảm khả năng huy động vốn.
Ngoài ra, tình trạng bong bóng nhà đất cũng ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế. Các ngân hàng đóng cửa, phá sản sẽ sinh ra hiệu ứng dây chuyền, gây khủng hoảng đối với toàn bộ nền kinh tế, nhiều ngành nghề, lĩnh vực sẽ gặp khó khăn.
Bất động sản “ma” tung hoành
Thời điểm bong bóng bất động sản bùng nổ, các dự án sẽ đua nhau mọc lên, mục đích chính là giao dịch thành công, không quan tâm đến pháp lý, chất lượng và rất nhiều trong số đó đều là dự án ảo, dự án nằm trên giấy.
Ngoài ra, khi nguồn vốn bị ngưng trệ, các nhà đầu tư phá sản, các dự án phải bị dỡ bỏ, tính thanh khoản chạm đáy, nhất là các dự án nghỉ dưỡng. Tình trạng này tạo áp lực rất lớn cho quy hoạch chung tại địa phương, ảnh hưởng đến cảnh quan, cần mất nhiều năm sau đó để đập đi xây lại hoặc có thể tái cấu trúc.
Những bong bóng bất động sản gây chấn động
Bong bóng bất động sản lớn nhất thế giới
Theo các khảo sát gần đây cho thấy, châu Âu là nơi có nhiều thành phố đạt ngưỡng bong bóng, trong đó đứng đầu danh sách là Frankfurt. Từ năm 2016, giá nhà trung tâm tài chính của Đức đã tăng đến 10% trên thực tế - đây cũng chính là tỷ lệ tăng cao nhất trong tất cả các thành phố.
Tiếp sau đó, Toronto và Vancouver (Canada) cũng đang tiệm cận vào vùng bong bóng bất động sản. Tại Toronto, hoạt động đầu tư tại đây vẫn phát triển khi gần 30% giao dịch mua trong năm nay thuộc về người có nhiều bất động sản, thị trường này đã phục hồi và trên đà đi lên. Trong 3 thập kỷ vừa qua, trong khối G7, giá nhà ở tại Canada có tốc độ tăng nhanh nhất.
Hong Kong (Trung Quốc) xếp ở vị trí thứ 2 trong danh sách dù nhiều bất ổn xã hội và nỗi lo trước nhiều chính sách mới. Duy chỉ có Dubai là thành phố có chỉ số âm. Được biết, giá nhà ở tại đây trong 6 năm nay đều võng xuống, xấp xỉ 40% mức giá trung bình của năm 2014.
Trước đó, trên thế giới cũng đã xuất hiện nhiều bong bóng bất động sản gây chấn động.
Bong bóng bất động sản tại Nhật Bản (năm 1980 - 1992)
Vỡ bong bóng bất động sản đã khiến Nhật Bản phải hứng chịu sự sụp đổ thị trường lớn nhất trong lịch sử, kéo theo cả ngành chứng khoán khi ngân hàng trung ương Nhật Bản có động thái tăng lãi suất quá mạnh mẽ. Hiệu ứng domino giữa 2 thị trường khiến nhà đầu tư nháo nhào, bán tháo cổ phiếu để bù lỗ cho kinh doanh địa ốc và ngược lại. Điều này khiến mức giá giảm xuống chạm đáy trong suốt 14 năm.
Sau thời gian nở rộ chính sách kinh tế hậu chiến, nền kinh tế Nhật Bản có sự phát triển mạnh mẽ vào những năm 1980. Hệ quả là một lượng tiền rất lớn đổ vào bất động sản khiến giá nhà ở bị thổi phồng lên đến hơn 50%, bất động sản thương mại tăng đến 80% mỗi năm. Tính đến năm 1991, giá trị thị trường bất động sản ước tính đạt 18.000 tỷ USD. Thời điểm này, một thửa đất trống chỉ tầm 3m2 nằm ở một góc khu mua sắm Ginza (Tokyo) được bán với giá 600.000USD dù quá nhỏ để xây nhà ở. Cũng từ đây mà những kiến trúc nhà ở có phần kỳ lạ ra đời, tiền thân cho những tòa nhà bút chì vừa cao vừa hẹp.
Những kỳ vọng về giá bất động sản những năm 1980 khiến nhiều người mua nhà tại Nhật Bản khá lạc quan khi gánh những khoản nợ khổng lồ. Các loại hình cho vay mới, chỉ yêu cầu trả trước ít tiền và hứa hẹn các khoản thanh toán hàng tháng “vừa túi” là những cách được áp dụng phổ biến; bên cạnh đó còn có vay thế chấp ba thế hệ với thời hạn 90 hoặc thậm chí 100 năm.
Tuy nhiên, theo quy luật, khi bong bóng bị vỡ, giá bất động sản lao dốc, các chủ nhà mới nhìn ra áp lực vì khoản vay lớn gấp nhiều lần so với giá trị thực của tài sản đang sở hữu. So với năm 1991, giá nhà ở đã giảm 64% tại 6 thành phố lớn nhất của Nhật Bản. Các doanh nghiệp rơi vào cảnh phá sản, lao động mất việc, bị cắt lương,...
Sau nhiều năm kể từ khi bong bóng nhà đất bị vỡ, chính phủ Nhật Bản đã phải rất nỗ lực để hồi sinh nền kinh tế bằng các dự án công trình công cộng đắt tiền, nhưng vì quy hoạch kém đến nên khoản nợ quốc gia càng bị thổi phồng. Phải đến cuối những năm 1990, các giải pháp hiệu quả hơn mới bắt đầu xuất hiện. Trong số liệu thống kê, giá nhà dân dụng ở Tokyo đã tăng 0,5% trong 12 tháng, đây mức tăng khởi sắc đầu tiên trong 15 năm kể từ sự kiện vỡ bong bóng bất động sản vào năm 1990.
Bong bóng bất động sản ở Trung Quốc (năm 1992)
Sau sự kiện Đặng Tiểu Bình đi thăm miền Nam Trung Quốc và có một số bài phát biểu thúc giục nền kinh tế. Chỉ 2 năm sau đó, nền kinh tế quốc gia này phát triển vô cùng mạnh mẽ nhưng cũng đi kèm với tỷ lệ lạm phát tăng lên đến 27,7% vào năm 1994. Trước đó, vào năm 1992, toàn quốc xảy ra “cơn sốt khu vực phát triển” và “cơn sốt bất động sản”, trong đó hiện tượng đầu cơ khiến giá nhà đất tăng mạnh.
Bong bóng bất động sản xuất hiện chủ yếu ở các thành phố ven biển phía nam Trung Quốc. Trong vòng 1 năm kể từ đầu năm 1992, số lượng doanh nghiệp phát triển bất động sản ở Trung Quốc đã tăng từ 3.000 lên hơn 12.000. Số lượng nhà đầu tư vào nhà đất cũng tăng 117% so với 1991. Đến giữa năm 1993, con số này lên đến 20.000 người.
Cơn sốt bất động sản xuất hiện đầu tiên ở tỉnh Hải Nam, tại một số thành phố ở Quảng Đông (đặc biệt là Huệ Châu) và Quảng Tây (đặc biệt là Bắc Hải) và các thành phố khác ở khu vực ven biển. Theo thống kê, tăng trưởng GDP của tỉnh Hải Nam đạt 41,5% vào năm 1992, vượt xa mức tăng trưởng 14,2% của cả nước theo Cục Thống kê Quốc gia.
Để giải quyết tình trạng này, Chính phủ Trung Quốc và Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc đã bắt đầu có những động thái nhằm điều tiết kinh tế vĩ mô vào nửa cuối năm 1993, với các biện pháp nhằm thắt chặt chính sách tiền tệ, tăng lãi suất và kiểm soát tăng trưởng tín dụng. Trong sự thắt chặt, bong bóng bất động sản đã vỡ ở cục bộ các thành phố.
Hậu quả để lại là nhiều tòa nhà lớn vướng mắc pháp lý bị bỏ dở, thị trường nhà đất từ nóng sốt chuyển sang đóng băng. Vịnh Daya là một trong những nơi diễn ra vụ nổ bong bóng đầu tiên những năm 1990, nay đã trở thành thành phố ma trong nhiều năm.
Bong bóng nhà ở Hoa Kỳ (năm 2006)
Bong bóng nhà đất tại Hoa Kỳ vào năm 2006 được xem là hệ quả của hiệu ứng domino từ bong bóng công nghệ trước đó. Khi bong bóng dot-com xảy ra vào cuối những năm 1990, nhiều công ty công nghệ mới đấu giá cổ phiếu phổ thông lên mức khá cao, những công ty nhỏ chưa tạo ra thu nhập cũng bị các nhà đầu cơ cố gắng thu về lợi nhuận nhanh chóng. Đến năm 2000, bong bóng công nghệ bắt đầu vỡ, cổ phiếu rớt chạm đáy. Sự sụp đổ của thị trường chứng khoán kéo dòng tiền đầu tư đổ vào bất động sản mạnh mẽ. Tuy nhiên, thời điểm này, để tránh ngành công nghệ bị sụp đổ, Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ đã cắt giảm và giữ lãi suất ở mức thấp.
Chính vì vậy mà thị trường bất động sản nhanh chóng được làm nóng. Lượng tiền dồi dào, kết hợp với chính sách tín dụng hấp dẫn, người dân có nhu cầu giao dịch, sở hữu nhà ở cao hơn, thúc đẩy tính thanh khoản của các sản phẩm. Theo đó, giá nhà đất tăng vọt, nhìn vào mức sinh lời hấp dẫn, không ít người nhanh chóng dấn thân vào thị trường địa ốc, đặc biệt, giới đầu cơ điên cuồng lao vào chớp lấy cơ hội. Từ năm 2002 đến năm 2005, giá nhà đất tăng tới gần 300%, người mua nhà có thể kiếm hàng chục nghìn đô-la lợi nhuận chỉ trong 2 tuần.
Thời điểm này, hệ thống tín dụng bất động sản của Mỹ khá lỏng lẻo, yêu cầu về cho vay không được tuân thủ nghiêm ngặt. Thống kê ước tính giai đoạn 2005 - 2006, có khoảng 20% khoản vay thuộc về khoản vay thế chấp dưới chuẩn (đối tượng có mức tín nhiệm thấp); 75% các khoản vay thế chấp dưới chuẩn này được áp dụng lãi suất thả nổi khiến rủi ro tăng lên mức báo động đỏ theo từng ngày. Khoảng thời gian này, thị trường chứng khoán bắt đầu phục hồi trở lại và lãi suất bắt đầu tăng vào năm 2006.
Bước sang năm 2007, nền kinh tế có dấu hiệu giảm tốc, các khoản thế chấp theo lãi suất thả nổi được điều chỉnh, tái lập ở mức % cao hơn; hệ thống tài chính còn tồn tại nhiều lỗ hổng tạo cơ hội cho việc chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp phát triển, khiến những khoản nợ thứ cấp bắt đầu thịnh hành trên thị trường. Lúc này, người mua trở nên dè chưng khi giá nhà ở tiếp tục leo thang ở mức ngất ngưởng. Khi cầu thấp hơn cung cũng là lúc giá nhà đất giảm mạnh, tạo ra cuộc bán tháo đầy tốc độ. Sự kiện vỡ bong bóng bất động sản đã gây ra đợt khủng hoảng tài chính toàn cầu vào năm 2008.
Bong bóng bất động sản tại Việt Nam (2007 – 2011)
Bong bóng bất động sản tại Việt Nam kéo dài từ năm 2007 - 2013 với 2 nguyên nhân chính đến từ chính sách tín dụng và chỉ số tăng trưởng GDP. Đây là đợt vỡ bong bóng nhà đất gây “chấn động” thị trường, hàng loạt nhà đầu tư, doanh nghiệp phải chao đảo.
Chỉ số tăng trưởng GDP
Năm 2007, GDP cả nước đạt 8,48% - là mức rất cao, riêng Tp. Hồ Chí Minh đạt mức cao nhất trong 10 năm trở lại là 12,6%. Sở dĩ có số liệu này là vì trong giai đoạn trên, doanh nghiệp và người dân có mức thu nhập rất cao, lượng tiền nhàn rỗi dồi dào và được đẩy vào kênh đầu tư quen thuộc là bất động sản. Trong tâm lý và tư duy của người Việt, nhà đất luôn là nơi trú ẩn an toàn, đa năng, có nhiều cơ hội để đầu cơ sinh lời hoặc kinh doanh tạo ra lợi nhuận nhanh nhất.
Chính sách tín dụng
Tương tự như các cường quốc khác, điển hình là Mỹ và Nhật Bản, việc nới lỏng tín dụng là một trong các nguyên nhân chủ chốt dẫn đến bong bóng bất động sản tại Việt Nam. Các chính sách có phần lỏng lẻo, đồng ý cho vay dưới chuẩn với mức tăng trưởng tín dụng năm 2007 lên đến hơn 37%. Nguồn vốn trong giai đoạn này hầu hết đều chảy vào bất động sản, được cho là điểm dừng chân mang lại lợi nhuận nhanh nhất. Kéo theo đó, như một quy luật tất yếu, các nhà đầu tư thứ cấp, cò mồi, môi giới,... xuất hiện ngày càng đông. Khi những giao dịch trở nên sôi động, giá bắt đầu bị thổi phồng và đẩy lên cao ngất ngưởng so với giá trị thực. Những cơn sốt nhà đất đua nhau làm nóng thị trường.
Trong năm 2011, lạm phát ở Việt Nam tăng trưởng đến 18,6% so với năm trước đó. Nỗ lực kiểm soát lạm phát và đảm bảo bình ổn kinh tế vĩ mô, Chính phủ đã ban hành chủ trương siết chặt tín dụng, giảm tốc độ cũng như tỷ trọng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt là bất động sản. Số liệu ghi nhận cho thấy, đến cuối năm 2011, mức tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 16%.
Khi nguồn vốn chững lại, thậm chí là suy giảm mạnh thì thị trường bất động sản cũng chịu nhiều tác động. Chủ đầu tư lẫn khách hàng hầu như đều gặp khó khi ngân hàng gia tăng siết các khoản nợ. Vướng mắc trong vay vốn khiến hàng loạt dự án bị chậm tiến độ, vi phạm hợp đồng, thời gian thỏa thuận với người mua. Thậm chí, không ít doanh nghiệp phải chọn cách bán tháo dự án của mình vì thiếu vốn trầm trọng.
Ghi nhận cho thấy, nhiều dự án ở thời điểm cuối năm đã tung ra hàng loạt khuyến mãi, chính sách giảm giá, hỗ trợ các chi phí, thủ tục vay ngân hàng ở mức tối đa nhưng dường như vẫn không cải thiện được tình hình. Khi thấy giá nhà đất giảm liên tục, người có tiền chỉ đứng ngoài quan sát để chực chờ cơ hội “bắt đáy”. Theo đó, tính thanh khoản của bất động sản giảm sút và nợ xấu của những nhà đầu tư ôm sản phẩm thời “giá đỉnh” tăng cao.
Vỡ bong bóng nhà đất giai đoạn này cũng chứng kiến sự lao đao của không ít ông lớn, đại gia trong lĩnh vực bất động sản. Với tiềm lực về vốn, họ mạnh tay vay lãi cao để thực hiện những thương vụ khủng; số tiền vay có thể lên đến hơn 200 tỷ đồng. Trong cơn sốt, mỗi giao dịch có thể mang về con số 1 - 2 tỷ đồng lợi nhuận, khiến họ rất lạc quan và tự tin có thể “kham” nổi mức lãi suất 4%/tháng. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản không may “lật thuyền”, khối tài sản mà họ kỳ vọng và ôm mộng bất ngờ tuột dốc, chỉ sau một đêm, các đại gia trở thành con nợ khổng lồ.
Ngoài ra, lý giải nguyên nhân của bong bóng bất động sản tại Việt Nam vào năm 2007, các chuyên gia cho rằng còn bởi những yếu tố tác động sau:
- Thứ nhất, xảy ra tình trạng phát triển lệch pha cung - cầu sản phẩm trên thị trường bất động sản, giai đoạn này nhà đất chủ yếu là phát triển nóng ở phân khúc bất động sản cao cấp.
- Thứ hai, xuất hiện rất nhiều nhà đầu tư kinh doanh bất động sản thứ cấp, môi giới, cò đất, cò nhà,... Họ không chỉ khiến thị trường, các giao dịch trở nên sôi động mà đi đôi với các đợt sóng tăng giá bất động sản, họ, đặc biệt là giới đầu cơ luôn cầm trịch làm giá, thổi giá, tạo sóng, đẩy giá ảo rất cao so với giá trị thực của bất động sản,... Bản thân họ được hưởng một khoản lợi cực kỳ lớn, trong khi đó lại góp phần kích thích tâm lý người mua, tăng nhu cầu đầu tư lướt sóng, khiến thị trường toàn cảnh đã sốt lại càng sốt hơn.
- Thứ ba, việc điều tiết thị trường bất động sản khi vừa xuất hiện dấu hiệu bong bóng chưa hiệu quả vì các cơ quan có thẩm quyền không sử dụng kịp thời công cụ về thuế; công cụ về tín dụng; công cụ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị,...
- Thứ tư, một nguyên nhân khác dẫn đến cuộc khủng hoảng bất động sản năm 2010, sự vỡ bong bóng nhà đất chính là gói kích cầu đầu tư với quy mô tương đương 1 tỷ USD có từ giữa năm 2009. Một phần đáng kể trong nguồn vốn này đã bị sử dụng sai mục đích, đầu tư vào bất động sản nhưng không được các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ.
Dự báo 2024, liệu có xảy ra bong bóng BĐS?
Bong bóng bất động sản có xảy ra trong năm 2024 đang là chủ đề được nhiều người quan tâm, câu hỏi này cũng đã được đặt ra trước đó, vào năm 2020, 2021 vì lo ngại sự lặp lại của chu kỳ. Dưới những tác động của dịch bệnh, thị trường địa ốc trong năm qua có thay đổi không nhỏ, tích cực lẫn tiêu cực. Tuy nhiên, khẳng định việc có hay không bong bóng bất động sản xuất hiện vào năm 2024 sắp tới đây vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau.
Biểu hiện trên thị trường BĐS Việt Nam
Những dấu hiệu từ đầu năm 2021, kết hợp với các thay đổi do yếu tố dịch bệnh khiến nhà đầu tư cả nước lo ngại về tình trạng bong bóng bất động sản sẽ xảy ra trong tương lai gần.
Cụ thể, heo khảo sát của kênh Batdongsan.com.vn, so với cùng kỳ năm ngoái, các thị trường mới nổi đang thu hút giới đầu tư như: Bắc Ninh, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Đồng Nai, Vũng Tàu đều có lượt quan tâm tăng mạnh. Thậm chí, tỉnh Bắc Giang có lượng quan tâm tăng đến 256%. Tính riêng trong tháng 3/2021, lượng người truy cập vào trang web của batdongsan.com.vn đã đạt mức tăng kỷ lục với hơn 12,5 triệu lượt, cho thấy nhu cầu và sự chú ý đổ vào nhà đất cực kỳ lớn.
Mặc dù chịu ảnh hưởng không nhỏ từ dịch bệnh, trong khi số lượng doanh nghiệp thành lập mới và doanh nghiệp tái hoạt động đều giảm so với cùng kỳ năm ngoái thì doanh nghiệp bất động sản thành lập mới lại tăng đến 27%. Điều này cho thấy, càng biến động, bất động sản càng cho thấy tiềm năng và giá trị lâu dài của mình. Vì nhu cầu lớn nên nguồn cung và tỷ lệ tham gia vào thị trường này cũng tăng theo.
Giá bất động sản vẫn không ngừng tăng
Ghi nhận cho thấy, giá bất động sản tại một số địa phương tăng trên 30% so với cùng kỳ năm ngoái, thậm chí có nơi tăng gấp hai, gấp ba lần.
Ví dụ, ở thị trường phía Bắc, cụ thể là tại Hà Nội, giá biệt thự/nhà phố liền kề, giá đất nền ở một số dự án tại Hà Đông, Long Biên, Hoài Đức,... vẫn duy trì mức giá cao ngất ngưởng từ đầu năm, không hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Số liệu ghi nhận còn cho thấy, mức giá có xu hướng tăng từ 3 - 5% so với giá bán trong quý 2/2021. Nguyên nhân là do sự khan hiếm của các dòng sản phẩm giữa lúc nhu cầu tăng mạnh.
Ở khu vực Bắc Trung Bộ, Thanh Hóa là thị trường có mức tăng cao nhất, do tỉnh này trong năm qua nhận được rất nhiều nguồn vốn đầu tư từ các ông lớn như Foxconn, Sun Group, T&T… đổ vào lĩnh vực BĐS công nghiệp và nghỉ dưỡng. Thị trường nhà đất tại đây khá sôi động trong năm, riêng shophouse tăng 9 -15% so với trước dịch.
Ông Phạm Trung Hiếu, Tổng giám đốc Sàn giao dịch BĐS Four Home, nhận định: “Thị trường phía Bắc nói chung, Quảng Ninh và Hải Phòng nói riêng đều có sự tăng trưởng mạnh về giá, nhưng lại có sự giảm nhẹ về nguồn cung”.
Thị trường khu vực phía Nam cũng có nền nhiệt ấn tượng không kém. Trong quý 3, tại Tp. Hồ Chí Minh mặc dù ghi nhận cho thấy một số nhà đầu tư phải cắt lỗ, giảm giá bán chung cư phân khúc cao cấp để thu hồi vốn nhưng không hiếm dự án (gần 40% dự án sơ cấp) đều đồng loạt tăng giá bán hơn 15%, nhất là khu vực quận 2, quận 7. Các khu vực vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai,... vẫn liên tục ghi nhận nguồn cung mới ở đa phân khúc, đặc biệt là bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp, thậm chí là cả nghỉ dưỡng.
Tại Long An, Trần Anh Group vẫn đẩy nhanh tiến độ dự án biệt thự nghỉ dưỡng sân golf West Lakes Golf & Villas nhằm đáp ứng nhu cầu đầu tư, nghỉ dưỡng trở lại sau dịch. Đồng thời, phát triển KCN Trần Anh Tân Phú, đón đầu cơ hội đến từ dòng vốn đầu tư trong và ngoài nước đổ vào thị trường bất động sản công nghiệp Long An.
Với các tỉnh thuộc miền Tây Nam Bộ, nguồn cung bị thu hẹp, giá đất nền không có quá nhiều biến động trong các quý 1 - 2 - 3 nhưng đến đầu tháng 10/2021, ở thị trường Cần Thơ đã có dấu hiệu tăng giá từ 5 - 10% từ một số chủ đầu tư.
Khu vực Tây Nguyên, các cơn sốt đất trước đó tại Lâm Đồng, Măng Đen đã bị ngăn chặn nhưng giá đất Đà Lạt vẫn không có dấu hiệu xuống, thậm chí còn có xu hướng đi lên mạnh mẽ khi nhà đầu tư ngoại tỉnh liên tục đổ về. Hiện nay, giá đất trung tâm Đà Lạt đã chạm ngưỡng 200 - 500 triệu đồng/m2.
Chính bởi những diễn biến này mà bất động sản Việt Nam gây ra lo lắng không hề nhỏ cho dư luận, nhất là khi trên thế giới, một số thị trường như Đức, Canada, Nga, Thụy Sĩ, Pháp, HongKong,... đang đứng trước nguy cơ rủi ro bong bóng xuất hiện (giá nhà tại các nước này đã tăng lên 6% so với năm trước, đây cũng là mức tăng cao nhất trong vòng 7 năm qua).
Đáng nói ở đây, việc tăng giá ở các quốc gia do chi phí đi vay giảm xuống mức rất thấp, người mua sẵn sàng chi trả giá cao cho những căn nhà đáp ứng tiêu chí rộng rãi, có không gian xanh, môi trường sống trong lành, thoáng mát. Do đó, khu vực ngoại ô đang có giá nhà đất tăng nhanh hơn so với các thành phố.
Đồng thời, phía Chính phủ đã có nhiều động thái tích cực nhằm bảo vệ và phát triển nền kinh tế. Cụ thể:
- Ban hành hai Nghị quyết về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và Dự toán ngân sách nhà nước năm 2021;
- Tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2021;
- Nghị định số 52/2021/NĐ-CP ngày 19/4/2021 về gia hạn thời hạn nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân và tiền thuê đất trong năm 2021...
Nhờ đó, GDP 6 tháng đầu năm 2021 ước tính tăng 5,64% so với cùng kỳ năm 2020 (cao hơn tốc độ tăng 1,82% của 6 tháng đầu năm 2020; CPI bình quân 6 tháng đầu năm 2021 tăng 1,47% so với bình quân cùng kỳ năm 2020.
Quay lại với câu chuyện của Việt Nam, nhiều suy nghĩ cho rằng, liệu thị trường bất động sản thời điểm này có đang tương đồng với giai đoạn bong bóng nhà đất những năm 2006 - 2007? Thời điểm đó, thị trường chứng khoán đang rất có sức hút, nhưng khi các thông tin quy hoạch được đưa ra, các chính sách mới hậu thuẫn, thu nhập bình quân cải thiện, dòng vốn lại ồ ạt chuyển sang bất động sản. Chỉ một thời gian ngắn đã kéo theo nợ xấu, suy thoái và sự phá sản của nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư.
Bong bóng BĐS thế giới liệu có tạo ra hiệu ứng Domino
Tại văn bản giải trình ý kiến của đại biểu Quốc hội Hà Sỹ Đồng, Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh Quảng Trị trong phiên thảo luận về kinh tế - xã hội Kỳ họp thứ 1, Quốc hội khóa XV, bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc Ngân hàng Nhà đã khẳng định: “Ngân hàng Nhà nước luôn kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán…”
Cũng tại văn bản này, bà Hồng giải thích về nguyên nhân dẫn đến giá bất động sản tăng cao vào đầu năm 2021 là do những thay đổi trong quy hoạch giao thông, đô thị, hạ tầng hoặc chính sách điều chỉnh tăng giá đất. Ngoài ra, vì ảnh hưởng dịch bệnh, kinh tế gặp khó khăn, mặt bằng huy động lãi suất của ngân hàng giảm, nhiều đối tượng có nguồn tiền nhưng thiếu cơ hội để kinh doanh, mở rộng sản xuất nên tăng cường đưa vốn vào chứng khoán, bất động sản. Cụ thể: “Xu hướng này tương đồng với diễn biến chung trên thế giới một năm qua. Tuy nhiên, Chính phủ đã chỉ đạo các bộ, ngành và địa phương tăng cường giám sát, quản lý và cảnh báo rủi ro, thông báo công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giá đất; phát hiện, ngăn chặn, răn đe, xử phạt nghiêm các hành vi thao túng, đầu cơ tăng giá; đẩy mạnh nguồn cung BĐS...”.
TS.Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế nhìn nhận, nếu nói về nguy cơ xảy ra bong bóng hay hiệu ứng Domino thì tại Việt Nam mức độ chưa căng thẳng như ở các thị trường phát triển khác (Canada, Thuỵ Sĩ, HongKong)… Sốt đất, đầu cơ thổi giá cũng đã được Chính phủ, cơ quan quản lý tại địa phương quan tâm, ngăn chặn từ đầu, giám sát chặt chẽ, tránh tình trạng lây lan diện rộng. So với các nước thì tình trạng này ở mức “dịu” hơn rất nhiều.
TS Phong chia sẻ: "Hiện tại, giá BĐS tăng cao chủ yếu ở một số địa phương có thông tin quy hoạch, chung cư tăng cao do “chiêu trò” thổi giá của một số môi giới để tạo sức ép dư luận. Trong khi đó, BĐS văn phòng và mặt bằng bán lẻ cho thuê đang gia tăng tỷ lệ trống cũng như giảm giá từ 15-50%, thậm chí nhiều chủ nhà còn miễn phí thuê trong thời gian giãn cách".
Với những phân tích, nhìn nhận này, có thể thấy, bong bóng bất động sản thế giới chưa đủ sức để ảnh hưởng đến thị trường Việt Nam. Mặc dù các doanh nghiệp có phần vất vả hơn so với trước nhưng thị trường lại đang có sự điều tiết rất khả quan, nhất là rà soát lại pháp lý hàng loạt dự án ở phía Nam, đảm bảo đủ điều kiện mở bán cho các dự án. Ngoài ra, siết chặt tín dụng vào các phân khúc nghỉ dưỡng, nhà ở cao cấp,... Hiệu ứng Domino có lẽ khó có thể xảy ra.
Các chuyên gia nói gì?
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đã đưa ra một vài so sánh, cho thấy sự tương đồng giữa khủng hoảng 2006 - 2009 với giai đoạn từ 2020 đến nay. Theo ông Quốc Anh:
- Trước năm 2006, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn đóng băng, dòng vốn thời điểm này chủ yếu tập trung vào thị trường chứng khoán và chảy rất mạnh.
- Từ 2006 - 2007, kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ kéo theo sự ấm dần lên trên thị trường nhà đất. Nhiều tỉnh thành ban hành và áp dụng quy hoạch mới; các khu đô thị, khu quy hoạch được điều chỉnh, dẫn đến hiện tượng tăng nóng. Đây đồng thời cũng là thời kỳ đỉnh cao của chứng khoán.
Do đó, nhận định ban đầu của ông là : “Liên tiếp những thông tin quy hoạch được đưa ra trong quý I/2021 khiến thị trường gần tái hiện đỉnh quan tâm của năm 2006 - thời điểm thị trường cũng đón nhiều thông tin quy hoạch. Dù vậy thì thị trường bất động sản sẽ không đi vào vết xe đổ vỡ”.
Đồng thời, ông cũng phân tích: “Thị trường bất động sản Việt Nam sẽ dần dần quay lại giai đoạn 2014 - 2017 nhiều hơn là giai đoạn 2006 - 2009. Tôi vẫn có niềm tin thị trường bất động sản Việt Nam giống một đứa trẻ, phải có những bước vấp ngã đầu tiên, học hỏi kinh nghiệm, tiếp tục đi dài hơn, và lại ngã, và sẽ tiếp tục hiểu cách đi thế nào để bước dài hơn nữa. Thị trường Việt Nam các chu kỳ sẽ càng ngày càng dài, với cách quản lý tốt hơn, người dân, nhà đầu tư khôn ngoan hơn, không chỉ nghe lời đồn nữa mà biết tìm kiếm thông tin, xác minh thông tin, phân tích, mọi thứ đều rõ ràng hơn... thì chặng đường chúng ta đi sẽ dài hơn rất nhiều”.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng, giá đất tăng liên tục là khi người dân, nhà đầu tư có tâm lý và sự kỳ vọng về phát triển kinh tế của địa phương, thành phố. Như vậy, Việt Nam đang có 2 triển vọng lớn, một là tăng trưởng kinh tế sau dịch; hai là trở thành điểm đến mới của nguồn vốn đầu tư FDI. Theo bà, chúng ta đang có diễn biến giống với giai đoạn 2008 - 2010, hội tụ nhiều lợi thế để bước vào giai đoạn mới đầy khởi sắc trong tương lai gần.
Tuy nhiên, cũng có 1 vài quan điểm lo ngại được đưa ra. Cụ thể, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho biết: “Thị trường bất động sản vẫn chủ yếu dựa vào vốn từ ngân hàng. Khoảng 80% vốn của thị trường bất động sản đến từ ngân hàng. Đây là những rủi ro về thanh khoản. Nếu ngân hàng tiếp tục đổ vốn vào thì khi thị trường khủng hoảng ngân hàng sẽ chịu thiệt hại nhiều nhất. Giá bất động sản giảm mạnh thì sẽ có nhiều nợ xấu và nợ mất vốn”.
Vì vậy, ông khuyến nghị, điều chỉnh chính sách tín dụng phải thực hiện kịp thời, hạn chế tình trạng dư cung ở một số phân khúc bất động sản, nhất là đất nền và nhà ở cao cấp. Các thông tin liên quan đến quy hoạch cần được minh bạch, công bố rộng rãi. Quan trọng nhất vẫn chính là kiểm soát dòng tiền đổ vào bất động sản.
Một thông tin khá lạc quan là bà Nguyễn Hoài An cũng từng phân tích, điểm khác biệt lớn nhất hiện nay so với trước chính là tín dụng và lãi suất ngân hàng. Nếu giai đoạn 2008 - 2010 mặt bằng lãi suất ở ngưỡng cao và tín dụng tăng trưởng cao thì hiện chúng ta đang duy trì ở mức vừa phải, tín dụng cũng được kiểm soát tốt hơn. Vì vậy, việc ngăn chặn, hạn chế tình trang xảy ra bong bóng nhà đất, vỡ bong bóng là hoàn toàn có cơ sở. Tuy nhiên, cũng không phải vì vậy mà chủ quan.
Bởi lẽ, khi lạc quan hoặc sự lạc quan thái quá có thể khiến mọi người chấp nhận rủi ro cao hơn, tiền đề cho sự tăng giá của tài sản, kéo theo các hành vi đầu cơ phát sinh. Vì vậy, TS Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo: “Nếu nhà đầu tư quá lạc quan mà không dựa trên diễn biến thực tế của thị trường, họ không có dự phòng rủi ro. Nguy cơ đổ vỡ thị trường là điều có thể xảy ra. Nếu thị trường hoạt động theo cơ chế thông thường, khi giá nhà tăng quá cao sẽ đến lúc buộc phải hạ, để đáp ứng với đường cầu”.
Với những phân tích liên quan đến bong bóng bất động là gì cũng như các thông tin dự báo về thị trường trong năm 2024, bạn đọc sẽ có cái nhìn toàn cảnh hơn về cơ hội lẫn thách thức. Đây là yếu tố nền tảng quan trọng cho các quyết định trong giai đoạn tới.
Xem thêm: